Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23017)
Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141654
A su vez, dados sus privilegiados efectos en sede de prelación de créditos y con el
propósito de evitar su vigencia indefinida en perjuicio del tráfico jurídico y del crédito
territorial, se contempla expresamente la caducidad registral de la afección, que deberá
ser cancelada instancia de parte interesada o de oficio a los dos años de haberse hecho
constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete años de haberse
extendido la nota de afección.
La aprobación del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 no supuso alteración en el régimen de la
afección, aunque se introdujeron otras reformas de relevancia –cfr. artículos 20 y 167– y
como complemento y garantía del cumplimiento de los deberes urbanísticos se
desarrolla el principio de subrogación en el artículo 22.
A su vez, para favorecer la publicidad de dichos deberes se estableció la obligación
de que los Ayuntamientos remitieran al Registro de la Propiedad copia de las
certificaciones acreditativas del cumplimiento de deberes urbanísticos a fin de que se
tome nota marginal en las inscripciones de las fincas respectivas –artículo 43.3–.
Por su parte, el artículo 45 dispuso que, tratándose de actos de enajenación de
terrenos en proceso de urbanización, «deberán consignarse los compromisos que el
propietario hubiere asumido en orden a la misma y cuyo cumplimiento esté pendiente».
Facultando al adquirente para rescindir el contrato y exigir la indemnización de los daños
y perjuicios en caso de infracción de tales disposiciones. Régimen que prácticamente se
mantuvo en la Ley de suelo 6/1998, de 13 de abril, en su artículo 21.
En este contexto, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística –cfr.
artículos 19 y 20– pretendió establecer el régimen jurídico registral de la afección
urbanística, conservando los principios inspiradores del reglamento de 1978, si bien,
como reconoce su preámbulo procurando «una redacción adecuada a los principios
registrales de especialidad y de prioridad».
De esta forma dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las
exigencias derivadas del principio de especialidad adaptadas a la peculiar naturaleza de
esta deuda que inicialmente se liquida a cuenta de forma provisional de acuerdo con la
estimación de costes del proyecto y las compensaciones que procedan por
indemnizaciones de excesos o defectos de aprovechamiento, aunque lo que se garantiza
es el saldo final de la liquidación definitiva.
De igual modo, dados los efectos privilegiados del crédito garantizado por la
afección, esto es, el saldo final de la liquidación definitiva, resultaba imprescindible
regular los efectos registrales de la misma, en el particular relativo a las cargas inscritas
con anterioridad y su articulación desde el punto de vista del principio de prioridad y
tracto, por ello, el apartado segundo del artículo 19 señala que «en caso de
incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la
Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente
se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean
de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de
que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el
que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el
propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por
nota marginal».
Por otra parte, también se contempla la posibilidad, admitida por la legislación
sustantiva, de que no sea necesaria la constancia registral de la afección cuando del
proyecto de equidistribución resulte que la obra de urbanización ha sido realizada y
pagada o que la obligación de urbanizar se ha asegurado mediante otro tipo de
garantías, o incluso la posibilidad de que se establezca expresamente en el proyecto que
la afección no surta efectos respecto de determinados acreedores hipotecarios
posteriores.
Asimismo, el artículo 20 regula el régimen de cancelación y caducidad de la afección.
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141654
A su vez, dados sus privilegiados efectos en sede de prelación de créditos y con el
propósito de evitar su vigencia indefinida en perjuicio del tráfico jurídico y del crédito
territorial, se contempla expresamente la caducidad registral de la afección, que deberá
ser cancelada instancia de parte interesada o de oficio a los dos años de haberse hecho
constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete años de haberse
extendido la nota de afección.
La aprobación del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 no supuso alteración en el régimen de la
afección, aunque se introdujeron otras reformas de relevancia –cfr. artículos 20 y 167– y
como complemento y garantía del cumplimiento de los deberes urbanísticos se
desarrolla el principio de subrogación en el artículo 22.
A su vez, para favorecer la publicidad de dichos deberes se estableció la obligación
de que los Ayuntamientos remitieran al Registro de la Propiedad copia de las
certificaciones acreditativas del cumplimiento de deberes urbanísticos a fin de que se
tome nota marginal en las inscripciones de las fincas respectivas –artículo 43.3–.
Por su parte, el artículo 45 dispuso que, tratándose de actos de enajenación de
terrenos en proceso de urbanización, «deberán consignarse los compromisos que el
propietario hubiere asumido en orden a la misma y cuyo cumplimiento esté pendiente».
Facultando al adquirente para rescindir el contrato y exigir la indemnización de los daños
y perjuicios en caso de infracción de tales disposiciones. Régimen que prácticamente se
mantuvo en la Ley de suelo 6/1998, de 13 de abril, en su artículo 21.
En este contexto, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística –cfr.
artículos 19 y 20– pretendió establecer el régimen jurídico registral de la afección
urbanística, conservando los principios inspiradores del reglamento de 1978, si bien,
como reconoce su preámbulo procurando «una redacción adecuada a los principios
registrales de especialidad y de prioridad».
De esta forma dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las
exigencias derivadas del principio de especialidad adaptadas a la peculiar naturaleza de
esta deuda que inicialmente se liquida a cuenta de forma provisional de acuerdo con la
estimación de costes del proyecto y las compensaciones que procedan por
indemnizaciones de excesos o defectos de aprovechamiento, aunque lo que se garantiza
es el saldo final de la liquidación definitiva.
De igual modo, dados los efectos privilegiados del crédito garantizado por la
afección, esto es, el saldo final de la liquidación definitiva, resultaba imprescindible
regular los efectos registrales de la misma, en el particular relativo a las cargas inscritas
con anterioridad y su articulación desde el punto de vista del principio de prioridad y
tracto, por ello, el apartado segundo del artículo 19 señala que «en caso de
incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la
Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente
se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean
de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de
que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el
que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el
propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por
nota marginal».
Por otra parte, también se contempla la posibilidad, admitida por la legislación
sustantiva, de que no sea necesaria la constancia registral de la afección cuando del
proyecto de equidistribución resulte que la obra de urbanización ha sido realizada y
pagada o que la obligación de urbanizar se ha asegurado mediante otro tipo de
garantías, o incluso la posibilidad de que se establezca expresamente en el proyecto que
la afección no surta efectos respecto de determinados acreedores hipotecarios
posteriores.
Asimismo, el artículo 20 regula el régimen de cancelación y caducidad de la afección.
cve: BOE-A-2024-23017
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Núm. 268
