BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141653

protección oficial, y será cancelada cuando se acredite el pago de la cuota, y, en todo
caso, transcurridos cinco años desde su fecha, siempre que en el Registro no conste
nada en contrario» –vid. apartado séptimo–.
En estos preceptos ya se advierten algunas de las notas de esta nueva garantía real.
En primer lugar, garantiza la deuda derivada del coste de las obras de urbanización
que corresponde a los propietarios de terrenos incluidos en sectores que fueren objeto
de urbanización. La condición de deudor corresponde a quien sea propietario en cada
momento, del mismo modo que si, terminada la urbanización, si su coste real fuere
inferior al previsto, se compensará a los actuales propietarios del suelo en proporción a
su cuota de valor si procediere –cfr. artículo 42.5–.
En segundo lugar, se diferencia entre la carga real que supone la imposición de
cuota de urbanización y la afección registral de la finca al pago de la deuda derivada de
la misma en caso de pago diferido.
Siguiendo este modelo, el posterior Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, señala
que el acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá la «afectación real de
las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al
sistema de actuación correspondiente» –artículo 100.c)–. Respecto a esas cargas a que
están sujetos los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística se
encuentra la de «b) sufragar los costes de la urbanización» –cfr. artículo 120–.
Por su parte, el Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978
desarrolla más ampliamente el concepto de costes de urbanización –cfr. artículos 58
a 66– y dentro de los efectos jurídico-reales de la reparcelación regulados en los
artículos 122 a 126, este último precepto establece expresamente que: «1. Las fincas
resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago del saldo de la cuenta de
liquidación del proyecto de reparcelación aprobado que a cada una se le asigne. 2. Esta
afección será preferente a cualquier otra y a todas las hipotecas y cargas anteriores,
excepto a los créditos en favor del Estado a que se refiere el número 1 del artículo 1.923
del Código Civil y a los demás créditos tributarios en favor del Estado, que estén
vencidos y no satisfechos y se hayan hecho constar en el Registro antes de practicarse
la afección a que el presente artículo se refiere. 3. La afección será cancelada a
instancia de parte interesada, a la que se acompañe certificación del Órgano actuante
expresiva de estar pagada la cuenta de liquidación definitiva referente a la finca de que
se trate. En todo caso la afección caducará y deberá ser cancelada a los dos años de
haberse hecho constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete
años de haberse extendido la nota de afección. La cancelación se practicará a instancia
de parte interesada o de oficio al practicarse algún otro asiento o expedirse certificación
relativa a la finca afectada».
Asimismo, junto con los efectos reales, se regulan los efectos económicos de la
reparcelación en los artículos 127 a 130, diferenciando entre la liquidación provisional y
la liquidación definitiva de la reparcelación, señalando que ésta última tendrá lugar
cuando se concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de
que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. La misma
tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre
los terrenos.
De esta forma, en el esquema adoptado por el Reglamento de Gestión Urbanística,
que perfecciona el diseñado por el Reglamento de Reparcelaciones, el saldo de la
reparcelación garantizado por la afección, aun provisional, que en el proyecto se asigne
a cada finca, representa el resultado económico de la justa distribución entre los
propietarios de los beneficios y cargas derivados de la actuación y tiene la naturaleza de
deuda líquida y exigible y a cuenta de la liquidación definitiva de la reparcelación.
La norma contempla expresamente el carácter preferente del crédito garantizado por
la afección, incluso a todas las hipotecas y cargas inscritas con anterioridad, pero
exceptuando expresamente a determinados créditos en favor del Estado que se hayan
hecho constar en el Registro antes de practicarse la afección urbanística.

cve: BOE-A-2024-23017
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Núm. 268