BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141652

Orden del Ministro de Hacienda de 6 de octubre de 1854 por el que autorizó el
empréstito para financiar la demolición de las murallas de Barcelona, que el propio
Estado garantizaba con la «hipoteca especial de toda la porción de terreno resultante del
derribo de las murallas, fosos y glacis que sea necesaria para asegurar el reintegro del
capital y premio y en todo caso con los fondos del Estado».
De esta forma se ingenia por vez primera una fórmula que basa la financiación de las
obras públicas en los beneficios privados que genera el urbanismo, permitiendo la
entrada de inversores que permitían cubrir el pago de las deudas municipales
garantizándolas con hipoteca de la plusvalía urbanística prevista para facilitar el
crecimiento urbano que representaron los ensanches de poblaciones.
Cabe destacar la coincidencia en el tiempo de estas medidas con el proceso de
elaboración de la Ley Hipotecaria de 1861, cuyos principios inspiradores, mantenidos
intactos hasta hoy –cfr. artículos 17, 20, 32, 34, 40, 158 y 159 de la Ley Hipotecaria–,
pueden encontrarse en su brillante Exposición de Motivos, entre ellos, el rechazo al
antiguo sistema de las hipotecas ocultas, ya que «no hay pues más que un sistema
aceptable: el que tiene por base la publicidad y la especialidad de las hipotecas».
Si las primeras manifestaciones de la garantía del crédito urbanizador se basaron en
la figura de la hipoteca, la Ley del suelo de 1956 y fundamentalmente el
Decreto 1006/1966, de 7 de abril, que aprueba el Reglamento de Reparcelaciones que la
desarrolla, constituyen la primera regulación sistemática de la afección urbanística como
garantía real especial del crédito urbanizador.
Teniendo en cuenta los antecedentes expuestos, esta regulación no fue ajena a los
principios inspiradores del moderno sistema hipotecario español que, a su vez, contaba
ya con una regulación completa y sistemática desde la reforma de 1944-1946.
El preámbulo del Reglamento de Reparcelaciones es ilustrativo respecto de la figura
de la reparcelación y su necesaria publicidad registral, señalando «por tratarse de un
instrumento delicado, de alta técnica, que roza la temática de la función social de la
propiedad y ha de enlazar con el vigente sistema hipotecario, se ha cuidado muy
singularmente la precisión de bases, trámites y garantías, sin temor a innovaciones, pero
también sin simple afán de novedad. Y se han instrumentado las adecuadas cautelas
para el máximo respeto a los derechos de los particulares y de la comunidad».
Así, el artículo 114 de la ley de suelo, de acuerdo con el nuevo modelo adoptado
basado en la justa distribución de beneficios y cargas, señalaba «los propietarios de
fincas emplazadas en sectores que fueren objeto de urbanización deberán subvenir a la
misma, en justa compensación a los beneficios que su ejecución habrá de reportarles,
mediante la cesión de terrenos libres de gravámenes y costeamiento de las obras, del
modo y en la proporción establecidos al regular cada sistema de ejecución de los
Planes». De este modo, el artículo 24.1.j) del Reglamento estableció que en el acuerdo
que apruebe definitivamente la reparcelación «se harán constar las referencias a la cuota
de urbanización, si la hubiere, y al pago de los gastos de reparcelación».
A su vez, dentro del capítulo décimo del Reglamento, dedicado a disposiciones
especiales, el artículo 45 introdujo el régimen jurídico de las cuotas de urbanización,
señalando que «conforme al artículo 114 de la Ley del Suelo las obras de urbanización
deberán satisfacerse por los propietarios», las cuotas «serán proporcionales a los
derechos reconocidos según el valor de cada finca» y «la imposición de cuota tendrá
efecto de carga real sobre el inmueble, se hará constar en el Registro de la Propiedad en
virtud de certificación del acuerdo firme del Órgano actuante, conforme a este
Reglamento, y su ejecución, caso de impago, se llevará a efecto por el procedimiento de
apremio administrativo».
No obstante, «cuando excepcionalmente no se impusiere cuota en el acuerdo
aprobatorio de la reparcelación, o se aplazare el pago de aquélla, en todo o en parte, se
consignarán dichas circunstancias en el título y en el Registro, por nota marginal. En
todo caso, deberá constar la cantidad máxima por la que responderá el respectivo
inmueble». Esta afección registral «quedará pospuesta automáticamente a toda garantía
constituida para gozar de los beneficios otorgados a la construcción de viviendas de

cve: BOE-A-2024-23017
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Núm. 268