Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23017)
Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141669
de afección, salvo que estos terceros presten su conformidad en el mismo expediente o
que en la propia nota de afección se haga constar que la misma no surte efectos
respecto a estos titulares –cfr. artículo 19.4 del Real Decreto 1093/1997, de 4 julio–.
A estos efectos debe destacarse que, si la obligación de costear los gastos de
urbanización o los de rehabilitación, regeneración, renovación o conservación recae
siempre en el propietario por disposición legal que afecta a la finca como carga real de
origen legal, los efectos jurídicos erga omnes de la misma se encuentran supeditados a
su constancia registral.
Así puede ocurrir que la misma haya caducado, pero también que no sea inscrita por
haberse sustituido por otras garantías personales o reales sobre la misma finca u otras,
o haber satisfecho la deuda mediante adjudicación de fincas o incluso modalizar sus
efectos respecto a otros derechos inscritos –cfr. artículo 19.3 y.4 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio–.
Estos terceros ajenos al expediente de equidistribución y a las propias vicisitudes de
la obligación y su garantía se encuentran amparados por los efectos derivados de la
salvaguardia judicial de los asientos –artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria– y
las consecuencias del principio de legitimación, ya que a todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo por lo que la rectificación del
Registro precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial –
artículos 38 y 40 de la Ley Hipotecaria–. Es tercero, por ejemplo, el cesionario posterior
de una hipoteca arrastrada sobre la finca resultante –cfr. la Resolución de 4 de febrero
de 2020–.
La posición de estos terceros amparada por la legitimación registral es contemplada
también por diversas normas autonómicas como límite o requisito cuando pretende
hacerse constar una nueva afección o su ampliación, siendo un ejemplo de coordinación
con la publicidad registral basado en el principio de seguridad jurídica, en línea con la
evolución de nuestro Derecho Urbanístico histórico.
Así, en la legislación valenciana, el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, en su
artículo 160.3 permite la práctica de nota de afección real en sustitución de la fianza
anteriormente constituida «salvo tercera persona protegida por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria», y en Andalucía, el artículo 163.2 del Decreto 550/2022, de 29 de
noviembre requiere que los titulares de derechos y cargas inscritos acepten de forma
previa y expresa la concentración la carga urbanística sobre la finca en supuestos de
recepción parcial de las obras de urbanización.
De esta forma, se plantea una solución coherente con la doctrina sentada por la
Sentencia del Tribunal Supremo número 363/2022, de 4 de mayo, que rechaza la
preferencia crediticia propia del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal
respecto de créditos comunitarios ajenos al periodo legal de esa preferencia si no se
solicitó también en su momento y se obtuvo una declaración judicial de preferencia
respecto de tales créditos y se demandó a los acreedores anteriores perjudicados por la
postergación en el cobro derivada de la misma.
10. En el presente expediente, en el documento presentado por el Ayuntamiento,
tras la caducidad de la originaria afección inscrita en la reparcelación, se solicita la
anotación de nueva afección a las cargas de Urbanización de las fincas que identifica
puesto que las fincas resultantes del Proyecto de Urbanización del Sector 1 siguen
afectas al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes
dimanantes del proyecto y no se han cumplido dichas obligaciones, dado que las obras
de urbanización del mencionado Sector no se han concluido a día de la fecha y no se
han recibido, por tanto, las mismas.
El registrador deniega la práctica del asiento porque la afección urbanística a fecha
de la presentación está caducada al haber transcurrido los siete años desde que se
extendió la nota de afección en el Registro que fue el 26 de abril de 2012. Asimismo, cita
la doctrina de esta Dirección General -Resolución de 21 de junio de 2017- que rechaza la
posibilidad de prorrogar este plazo, si bien admite que pueda extenderse una nueva nota
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141669
de afección, salvo que estos terceros presten su conformidad en el mismo expediente o
que en la propia nota de afección se haga constar que la misma no surte efectos
respecto a estos titulares –cfr. artículo 19.4 del Real Decreto 1093/1997, de 4 julio–.
A estos efectos debe destacarse que, si la obligación de costear los gastos de
urbanización o los de rehabilitación, regeneración, renovación o conservación recae
siempre en el propietario por disposición legal que afecta a la finca como carga real de
origen legal, los efectos jurídicos erga omnes de la misma se encuentran supeditados a
su constancia registral.
Así puede ocurrir que la misma haya caducado, pero también que no sea inscrita por
haberse sustituido por otras garantías personales o reales sobre la misma finca u otras,
o haber satisfecho la deuda mediante adjudicación de fincas o incluso modalizar sus
efectos respecto a otros derechos inscritos –cfr. artículo 19.3 y.4 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio–.
Estos terceros ajenos al expediente de equidistribución y a las propias vicisitudes de
la obligación y su garantía se encuentran amparados por los efectos derivados de la
salvaguardia judicial de los asientos –artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria– y
las consecuencias del principio de legitimación, ya que a todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo por lo que la rectificación del
Registro precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial –
artículos 38 y 40 de la Ley Hipotecaria–. Es tercero, por ejemplo, el cesionario posterior
de una hipoteca arrastrada sobre la finca resultante –cfr. la Resolución de 4 de febrero
de 2020–.
La posición de estos terceros amparada por la legitimación registral es contemplada
también por diversas normas autonómicas como límite o requisito cuando pretende
hacerse constar una nueva afección o su ampliación, siendo un ejemplo de coordinación
con la publicidad registral basado en el principio de seguridad jurídica, en línea con la
evolución de nuestro Derecho Urbanístico histórico.
Así, en la legislación valenciana, el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, en su
artículo 160.3 permite la práctica de nota de afección real en sustitución de la fianza
anteriormente constituida «salvo tercera persona protegida por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria», y en Andalucía, el artículo 163.2 del Decreto 550/2022, de 29 de
noviembre requiere que los titulares de derechos y cargas inscritos acepten de forma
previa y expresa la concentración la carga urbanística sobre la finca en supuestos de
recepción parcial de las obras de urbanización.
De esta forma, se plantea una solución coherente con la doctrina sentada por la
Sentencia del Tribunal Supremo número 363/2022, de 4 de mayo, que rechaza la
preferencia crediticia propia del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal
respecto de créditos comunitarios ajenos al periodo legal de esa preferencia si no se
solicitó también en su momento y se obtuvo una declaración judicial de preferencia
respecto de tales créditos y se demandó a los acreedores anteriores perjudicados por la
postergación en el cobro derivada de la misma.
10. En el presente expediente, en el documento presentado por el Ayuntamiento,
tras la caducidad de la originaria afección inscrita en la reparcelación, se solicita la
anotación de nueva afección a las cargas de Urbanización de las fincas que identifica
puesto que las fincas resultantes del Proyecto de Urbanización del Sector 1 siguen
afectas al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes
dimanantes del proyecto y no se han cumplido dichas obligaciones, dado que las obras
de urbanización del mencionado Sector no se han concluido a día de la fecha y no se
han recibido, por tanto, las mismas.
El registrador deniega la práctica del asiento porque la afección urbanística a fecha
de la presentación está caducada al haber transcurrido los siete años desde que se
extendió la nota de afección en el Registro que fue el 26 de abril de 2012. Asimismo, cita
la doctrina de esta Dirección General -Resolución de 21 de junio de 2017- que rechaza la
posibilidad de prorrogar este plazo, si bien admite que pueda extenderse una nueva nota
cve: BOE-A-2024-23017
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