BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141668

De esta forma, teniendo en cuenta las consideraciones expuestas con anterioridad, a
juicio de este Centro Directivo, cabe afirmar que, aun caducada la anterior, es posible la
práctica de una nueva nota de afección acordada en expediente de operaciones jurídicas
complementarias a la reparcelación. Sin embargo, debe atenderse a la posición
particular de los distintos titulares inscritos.
Así, tratándose de titulares del dominio o derechos inscritos que fueron parte en el
expediente de equidistribución, el acuerdo de practicar una nueva afección registral al
pago de los gastos de urbanización, siempre que no suponga alteración de su cuota de
participación, no es sino una medida complementaria de asegurar los efectos jurídicos
de la reparcelación, en particular garantizar con efectos reales el cumplimiento de las
obligaciones que constituyen la contrapartida a los aprovechamientos que se adjudican a
los partícipes.
Estos sujetos son conocedores del contenido y consecuencias de la equidistribución,
por lo que desde el punto de vista de la calificación registral el procedimiento sería
congruente en los términos del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, siendo suficiente
el preceptivo trámite de audiencia de todos los afectados y la firmeza en vía
administrativa.
La misma solución puede predicarse en el supuesto en el que vigente la afección
registral se pretenda la práctica de una nueva afección ante la insuficiencia del plazo de
siete años para la ejecución completa de la actuación mientras las fincas se encuentren
sometidas a los deberes derivados de la misma. No se trataría propiamente de una
prórroga sino de una medida complementaria al proyecto de equidistribución acordada
en otro expediente en el que se dé audiencia a todos los titulares de derechos inscritos
quienes son conocedores de la afección de las fincas al cumplimiento de los
correspondientes deberes urbanísticos.
A estos efectos téngase en cuenta que en la regulación original de la afección –cfr.
artículo 45.7 del Reglamento de Reparcelaciones, se estableció que la afección registral
sería cancelada cuando se acredite el pago de la cuota, y, en todo caso, transcurridos
cinco años desde su fecha, «siempre que en el Registro no conste nada en contrario».
Lo que demuestra el propósito de mantener la vigencia de la afección de garantía si
consta que no se ha dado cumplimiento al deber urbanístico que constituye la «conditio
iuris» de la apropiación del aprovechamiento o del plusvalor derivado de la actuación,
por lo que la presentación durante su vigencia de la resolución que acuerde la nueva
afección o del mandamiento de embargo deben considerarse suficientes para mantener
su eficacia frente a terceros –cfr. Resolución de 5 de octubre de 2021–.
En todos estos casos, sería posible por tanto acordar una nueva afección registral de
las fincas al pago de la misma cuota que se les asignó en el proyecto, con la posibilidad
de actualizar el importe de la responsabilidad provisional, siendo suficiente el preceptivo
trámite de audiencia de todos los afectados y la firmeza en vía administrativa. En otro
caso, la rectificación de la cuota de participación y la práctica de nueva afección, en
cuanto afecte al reparto de beneficios y cargas deberá someterse al procedimiento que
regule la legislación aplicable.
Una vez caducada la afección, cabría admitir la misma posibilidad respecto a los
adquirentes posteriores del dominio sobre las fincas de resultado que se encuentren
obligados «propter rem» al pago de los gastos de urbanización por subrogación legal,
por cuanto no tienen jurídicamente la condición de terceros sino obligados de modo
principal y directo. Respecto a ellos sería suficiente asimismo el trámite de audiencia y la
firmeza en vía administrativa del acuerdo dictado en operación complementaria al
proyecto original.
Sin embargo, tratándose de terceros con derechos inscritos o anotados con
posterioridad a la inscripción del proyecto, los efectos jurídicos de la afección no les
serán oponibles una vez caducada –artículo 32 de la Ley Hipotecaria–, en particular en
lo relativo a la preferencia del crédito y la prioridad de la anotación de embargo del
crédito urbanístico, por lo que el trámite de audiencia en el procedimiento administrativo
ordinario no puede considerarse suficiente para justificar la práctica de una nueva nota

cve: BOE-A-2024-23017
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Núm. 268