Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23017)
Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141662
registral (art. 1927.2.º CC). Normas generales que solo pueden excepcionarse en los
casos expresamente previstos en la ley, y con arreglo a un criterio de interpretación
estricto».
Por tanto, los gastos asociados a la urbanización como otros gastos asociados a una
actuación de conservación, rehabilitación, regeneración o renovación urbana se
encuentran amparados por los efectos privilegiados de la afección real, en cuanto a
preferencia y a prioridad, incluso frente a cargas inscritas con anterioridad, siempre y
cuando el asiento que la publique con efectos «erga omnes» no haya caducado, lo que
tiene importantes consecuencias tanto en el ámbito de la ejecución singular como en el
concurso de acreedores.
A esos efectos, tanto el Ayuntamiento, como la entidad de urbanización o de
conservación, en caso de gestión privada, o el agente edificador o urbanizador, en
gestión indirecta, podrán recabar el auxilio del Municipio para recaudar las cuotas por la
vía de apremio o exigir judicialmente su cumplimiento, lo que podrá acceder al Registro
mediante la anotación preventiva de embargo.
Pero caducada la afección registral, sin que conste presentado el mandamiento de
embargo, no pueden predicarse ya los efectos «erga omnes» que le atribuía la ley en
cuanto a la preferencia del crédito garantizado y prioridad registral de la anotación
preventiva de embargo, sin perjuicio de la obligación «propter rem» de sufragar los
gastos de urbanización o los derivados de la actuación de conservación, rehabilitación,
regeneración o renovación urbana que afecta al propietario de la finca como
consecuencia, no de la afección, sino del propio estatuto jurídico en el que se subroga
legalmente como consecuencia de la actuación urbanística.
Tampoco podrán darse tales efectos, una vez caducada la afección, respecto a
terceros no afectados por la subrogación legal, como es el caso de los posteriores
adquirentes del dominio de pisos o locales edificados sobre las fincas resultantes de una
reparcelación, pues la carga de urbanización afecta al propietario del terreno –cfr.
sentencias antes citadas–.
Cabe sostener por tanto que el planteamiento expuesto es coherente con la doctrina
jurisprudencial y permite justificar un criterio uniforme que permite proporcionar
seguridad jurídica a los operadores, al margen de consideraciones de «lege ferenda».
7. Expuesto en los fundamentos anteriores el régimen del crédito urbanístico y el de
la afección registral, así como sus efectos en cuanto a la preferencia y la prioridad, se
comprende la relevancia que adquiere la cuestión de si es posible prorrogar la afección o
de renovarla una vez caducada que es lo que precisamente se suscita en el presente
expediente.
Este Centro Directivo en sus Resoluciones de 31 de enero, 26 de mayo y 13 de junio
de 2014, recogidas en otras posteriores, como la Resolución de 10 de enero de 2018, ha
sostenido que la afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de
reparcelación produce efectos de garantía real y conforme al artículo 20 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio: «La afección caducara a los siete años de su fecha. No
obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de
liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar
por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de
la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de
siete años desde la fecha originaria de la afección».
Por tanto, como regla general, la caducidad de la nota marginal de afección se
producirá a los siete años (cfr. artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio)
debiéndose tener en cuenta además lo dispuesto en el artículo 42 del Real Decretoley 8/2020, de 17 de marzo y la Instrucción de esta Dirección General de 4 de junio
de 2020, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19
–cfr. Resolución de 7 de febrero de 2022–.
En cuanto al plazo especial de caducidad de dos años sólo se aplica en el supuesto
de que conste en el Registro de la Propiedad la liquidación definitiva, pero sin que pueda
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141662
registral (art. 1927.2.º CC). Normas generales que solo pueden excepcionarse en los
casos expresamente previstos en la ley, y con arreglo a un criterio de interpretación
estricto».
Por tanto, los gastos asociados a la urbanización como otros gastos asociados a una
actuación de conservación, rehabilitación, regeneración o renovación urbana se
encuentran amparados por los efectos privilegiados de la afección real, en cuanto a
preferencia y a prioridad, incluso frente a cargas inscritas con anterioridad, siempre y
cuando el asiento que la publique con efectos «erga omnes» no haya caducado, lo que
tiene importantes consecuencias tanto en el ámbito de la ejecución singular como en el
concurso de acreedores.
A esos efectos, tanto el Ayuntamiento, como la entidad de urbanización o de
conservación, en caso de gestión privada, o el agente edificador o urbanizador, en
gestión indirecta, podrán recabar el auxilio del Municipio para recaudar las cuotas por la
vía de apremio o exigir judicialmente su cumplimiento, lo que podrá acceder al Registro
mediante la anotación preventiva de embargo.
Pero caducada la afección registral, sin que conste presentado el mandamiento de
embargo, no pueden predicarse ya los efectos «erga omnes» que le atribuía la ley en
cuanto a la preferencia del crédito garantizado y prioridad registral de la anotación
preventiva de embargo, sin perjuicio de la obligación «propter rem» de sufragar los
gastos de urbanización o los derivados de la actuación de conservación, rehabilitación,
regeneración o renovación urbana que afecta al propietario de la finca como
consecuencia, no de la afección, sino del propio estatuto jurídico en el que se subroga
legalmente como consecuencia de la actuación urbanística.
Tampoco podrán darse tales efectos, una vez caducada la afección, respecto a
terceros no afectados por la subrogación legal, como es el caso de los posteriores
adquirentes del dominio de pisos o locales edificados sobre las fincas resultantes de una
reparcelación, pues la carga de urbanización afecta al propietario del terreno –cfr.
sentencias antes citadas–.
Cabe sostener por tanto que el planteamiento expuesto es coherente con la doctrina
jurisprudencial y permite justificar un criterio uniforme que permite proporcionar
seguridad jurídica a los operadores, al margen de consideraciones de «lege ferenda».
7. Expuesto en los fundamentos anteriores el régimen del crédito urbanístico y el de
la afección registral, así como sus efectos en cuanto a la preferencia y la prioridad, se
comprende la relevancia que adquiere la cuestión de si es posible prorrogar la afección o
de renovarla una vez caducada que es lo que precisamente se suscita en el presente
expediente.
Este Centro Directivo en sus Resoluciones de 31 de enero, 26 de mayo y 13 de junio
de 2014, recogidas en otras posteriores, como la Resolución de 10 de enero de 2018, ha
sostenido que la afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de
reparcelación produce efectos de garantía real y conforme al artículo 20 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio: «La afección caducara a los siete años de su fecha. No
obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de
liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar
por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de
la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de
siete años desde la fecha originaria de la afección».
Por tanto, como regla general, la caducidad de la nota marginal de afección se
producirá a los siete años (cfr. artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio)
debiéndose tener en cuenta además lo dispuesto en el artículo 42 del Real Decretoley 8/2020, de 17 de marzo y la Instrucción de esta Dirección General de 4 de junio
de 2020, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19
–cfr. Resolución de 7 de febrero de 2022–.
En cuanto al plazo especial de caducidad de dos años sólo se aplica en el supuesto
de que conste en el Registro de la Propiedad la liquidación definitiva, pero sin que pueda
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
