Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23017)
Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141661
reconocerles el privilegio especial del artículo. 90.1.1.º de la Ley Concursal. Mientras que
las cuotas giradas después de la declaración de concurso tienen la consideración de
créditos contra la masa.
Esta última sentencia estima el recurso frente al criterio de la Audiencia que se
basaba en el «numerus clausus» de las hipotecas legales y el carácter restrictivo de los
privilegios concursales, así como en la diferencia entre la hipoteca legal tácita con la
afección real. Por el contrario, el Alto Tribunal concluye que «la afección estaba anotada
en el Registro de la Propiedad cuando fueron comunicados los créditos a la
administración concursal, a partir de cuyo momento la preferencia se predica «erga
omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas».
6. Desde el punto de vista registral, en caso de ejecución singular, los créditos
urbanísticos se hacen efectivos a través del correspondiente procedimiento de apremio,
ya judicial, ya administrativo y uno de los trámites de dicho procedimiento de apremio es
la práctica de una anotación preventiva de embargo que determine de forma concreta el
importe objeto de reclamación.
De esta forma, de modo coherente a la interpretación de los tribunales civiles, para
que la anotación de embargo en ejecución de un crédito urbanístico pueda gozar de la
prioridad que deriva de la inscripción de la afección será preciso que se realice la
oportuna notificación a los eventuales titulares de derechos inscritos o anotados sobre la
finca y que van a ser objeto de cancelación conforme al artículo 19 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y que en el momento de presentación del
mandamiento en el Registro no haya caducado la afección –cfr. Resoluciones 4 de
febrero de 2020 y 5 de octubre de 2021–.
Así lo requiere el principio de legitimación, tracto sucesivo y la necesidad de evitar la
indefensión de esos titulares registrales intermedios. Por la misma razón, será necesario
que las distintas actuaciones del procedimiento de apremio también sean notificadas a
dichos titulares.
A su vez, la distinción entre el rango registral y la preferencia del crédito ha sido
aclarada por este Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 3 de abril
de 1998 y de 7 de mayo de 1999. Así, la Resolución de 3 de abril de 1998 afirma que «la
mera preferencia de un crédito y la especial afección de un bien hipotecado o pignorado
a la seguridad de la deuda garantizada, operan pues, en planos diferentes; aquélla, en
cuanto modalización del criterio de la par condicio creditorum, se desenvuelve
únicamente cuando hay concurrencia de acreedores que intentan hacer valer
exclusivamente la responsabilidad patrimonial universal de su común deudor, ya en juicio
universal, ya en una ejecución singular por medio de una tercería de mejor derecho; en
cambio, cuando un acreedor con garantía hipotecaria o pignoraticia ejercita su acción
real, en modo alguno pide el desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial
universal del deudor sino la actuación de un derecho real que integra su propio
patrimonio (y ello se pone de manifiesto cuando el bien dado en garantía pertenece a
persona distinta del deudor). Jurídicamente no hay colisión, ni, por tanto, comparación
entre la simple preferencia de un crédito y la garantía real de que goza otro acreedor del
mismo deudor, ni siquiera cuando una y otra se proyectan sobre el mismo objeto (…)».
Sobre esta cuestión también resulta fundamental recordar la doctrina sentada por la
Sentencia del Tribunal Supremo número 363/2022, de 4 de mayo, que afirma lo
siguiente: «el privilegio de los créditos del párrafo segundo del art. 9.1, e) LPH no es una
hipoteca legal tácita (sólo son hipotecas legales las admitidas expresamente por las
leyes con tal carácter –art. 158 LH–). Pero, en la medida en que como créditos
singularmente privilegiados atribuyen un derecho de preferencia que permite anteponer
su cobro a otros créditos que tienen el carácter de preferentes sobre determinados
bienes inmuebles con los que entre en conflicto o concurrencia en una ejecución
(art. 1923, 3.º, 4.º y 5.º CC), esta interpretación es también la que armoniza mejor con el
principio de seguridad jurídica y con las reglas generales sobre prioridad y publicidad que
rigen en nuestro derecho hipotecario, y con las normas civiles que reconocen a los
créditos hipotecarios una prelación y derecho de preferencia vinculado a su rango
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141661
reconocerles el privilegio especial del artículo. 90.1.1.º de la Ley Concursal. Mientras que
las cuotas giradas después de la declaración de concurso tienen la consideración de
créditos contra la masa.
Esta última sentencia estima el recurso frente al criterio de la Audiencia que se
basaba en el «numerus clausus» de las hipotecas legales y el carácter restrictivo de los
privilegios concursales, así como en la diferencia entre la hipoteca legal tácita con la
afección real. Por el contrario, el Alto Tribunal concluye que «la afección estaba anotada
en el Registro de la Propiedad cuando fueron comunicados los créditos a la
administración concursal, a partir de cuyo momento la preferencia se predica «erga
omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas».
6. Desde el punto de vista registral, en caso de ejecución singular, los créditos
urbanísticos se hacen efectivos a través del correspondiente procedimiento de apremio,
ya judicial, ya administrativo y uno de los trámites de dicho procedimiento de apremio es
la práctica de una anotación preventiva de embargo que determine de forma concreta el
importe objeto de reclamación.
De esta forma, de modo coherente a la interpretación de los tribunales civiles, para
que la anotación de embargo en ejecución de un crédito urbanístico pueda gozar de la
prioridad que deriva de la inscripción de la afección será preciso que se realice la
oportuna notificación a los eventuales titulares de derechos inscritos o anotados sobre la
finca y que van a ser objeto de cancelación conforme al artículo 19 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y que en el momento de presentación del
mandamiento en el Registro no haya caducado la afección –cfr. Resoluciones 4 de
febrero de 2020 y 5 de octubre de 2021–.
Así lo requiere el principio de legitimación, tracto sucesivo y la necesidad de evitar la
indefensión de esos titulares registrales intermedios. Por la misma razón, será necesario
que las distintas actuaciones del procedimiento de apremio también sean notificadas a
dichos titulares.
A su vez, la distinción entre el rango registral y la preferencia del crédito ha sido
aclarada por este Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 3 de abril
de 1998 y de 7 de mayo de 1999. Así, la Resolución de 3 de abril de 1998 afirma que «la
mera preferencia de un crédito y la especial afección de un bien hipotecado o pignorado
a la seguridad de la deuda garantizada, operan pues, en planos diferentes; aquélla, en
cuanto modalización del criterio de la par condicio creditorum, se desenvuelve
únicamente cuando hay concurrencia de acreedores que intentan hacer valer
exclusivamente la responsabilidad patrimonial universal de su común deudor, ya en juicio
universal, ya en una ejecución singular por medio de una tercería de mejor derecho; en
cambio, cuando un acreedor con garantía hipotecaria o pignoraticia ejercita su acción
real, en modo alguno pide el desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial
universal del deudor sino la actuación de un derecho real que integra su propio
patrimonio (y ello se pone de manifiesto cuando el bien dado en garantía pertenece a
persona distinta del deudor). Jurídicamente no hay colisión, ni, por tanto, comparación
entre la simple preferencia de un crédito y la garantía real de que goza otro acreedor del
mismo deudor, ni siquiera cuando una y otra se proyectan sobre el mismo objeto (…)».
Sobre esta cuestión también resulta fundamental recordar la doctrina sentada por la
Sentencia del Tribunal Supremo número 363/2022, de 4 de mayo, que afirma lo
siguiente: «el privilegio de los créditos del párrafo segundo del art. 9.1, e) LPH no es una
hipoteca legal tácita (sólo son hipotecas legales las admitidas expresamente por las
leyes con tal carácter –art. 158 LH–). Pero, en la medida en que como créditos
singularmente privilegiados atribuyen un derecho de preferencia que permite anteponer
su cobro a otros créditos que tienen el carácter de preferentes sobre determinados
bienes inmuebles con los que entre en conflicto o concurrencia en una ejecución
(art. 1923, 3.º, 4.º y 5.º CC), esta interpretación es también la que armoniza mejor con el
principio de seguridad jurídica y con las reglas generales sobre prioridad y publicidad que
rigen en nuestro derecho hipotecario, y con las normas civiles que reconocen a los
créditos hipotecarios una prelación y derecho de preferencia vinculado a su rango
cve: BOE-A-2024-23017
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Núm. 268
