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Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141659

Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sección Primera, de 31 de
marzo de 2022, con cita de jurisprudencia del Tribunal Supremo–.
No obstante, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 18 de
diciembre de 2023 utiliza como diez a quo el de la fecha de recepción de las obras
conforme al artículo 162.1 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, que impone dos
condiciones para iniciar el proceso de aprobación de la liquidación definitiva, que son la
finalización de las obras y posteriormente la recepción de las mismas.
En esta línea, la sentencia de 4 de abril de 2023 de la Sección Segunda de la Sala
de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco que
modifica su doctrina para adaptarla al criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo
número 540/2020, del 25 de mayo–, analiza el plazo de prescripción para exigir las
deudas resultantes del proceso urbanizador en un supuesto en el que la liquidación
definitiva de la cuenta se produjo 28 años después de la aprobación definitiva del
proyecto de reparcelación y 19 años después de la terminación de las obras de
urbanización, declarando el derecho de las mercantiles afectadas a no ser tenidas por
deudoras en la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación.
Asimismo, recientemente la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha tenido ocasión de
pronunciarse sobre la necesaria tutela procesal del tercer adquirente de las fincas
afectadas por la carga urbanizadora aun aceptando la obligación de pago de las cuotas
de urbanización.
Así, la reciente Sentencia número 391/2024, de 6 de marzo, aborda esta cuestión
destacando que esa obligación lo era por subrogación del anterior propietario, y que por
no tratarse de una obligación subsidiaria, la Administración no está obligada a acreditar
la insolvencia del anterior propietario para iniciar la ejecución forzosa contra el titular
actual de los terrenos puesto que el subrogado en dicha obligación le sitúa en las
mismas condiciones que el deudor originario (artículo 1212 del Código Civil, «mutatis
mutandis») –cfr. el artículo 59.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015–.
Con este planteamiento, la sentencia, dando respuesta a la cuestión casacional,
concluye que «cuando la Administración deba proceder a la ejecución forzosa de un acto
que comporte la obligación de pago satisfacer una cantidad líquida, caso de que se dirija
el procedimiento de ejecución contra un obligado por subrogación, deberá ser requerido
de cumplimiento voluntario y notificarse el acto que inicia la ejecución forzosa para poder
seguir los trámites de ejecución por las normas del procedimiento de apremio».
Es decir, lo que no podrá hacerse es confundir las actuaciones, en otras palabras,
iniciando la fase preliminar contra un obligado principal, para continuar la ejecución
forzosa en sentido estricto con otro obligado por subrogación.
5. En el ámbito del derecho privado, resulta ilustrativa la sentencia de 16 de abril
de 2020 del Juzgado de lo Mercantil número 7 de Madrid, en autos de incidente
concursal cuando señala «el problema de quién asume el pago de la obligación de las
cuotas de urbanización a una Junta de compensación cuando la finca sobre la que
recaen ha sido enajenada, se debe abordar por escala, determinando, en primer lugar, la
naturaleza jurídica del crédito desde el punto de vista administrativo, luego desde el
punto de vista civil y, finalmente la solución concursal referida a la clasificación del
crédito resultante, si la hay».
Desde un punto de vista puramente civil, sigue diciendo la sentencia, se ha de
distinguir entre la obligación de pago de la cuota de urbanización y la garantía legal
constituida por la misma. En este sentido, con cita de la doctrina más autorizada (Peña
Bernaldo de Quirós) invoca la figura de las obligaciones «propter rem» o ambulatorias,
es decir un derecho real con contenido obligacional para el titular del mismo, en las que
el obligado al cumplimiento de la prestación está determinado, no personalmente, sino
por su relación con la cosa y porque tales obligaciones se trasmiten pasivamente o se
extinguen con el derecho real mismo.
De esta forma, y a partir de lo dispuesto en el artículo 27.1 Real Decreto
Legislativo 7/2015, que viene siendo denominado por la jurisprudencia administrativista
como «principio de subrogación real», concluye la citada sentencia que la transmisión de

cve: BOE-A-2024-23017
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Núm. 268