Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23017)
Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141658
La subrogación legal implica que el nuevo adquirente se sitúa «in locus et in ius» en
la posición del anterior titular, adquiriendo la cosa con las cargas y gravámenes que esta
tenga, sin que la constancia registral sea requisito sine qua non para que estas se
transmitan con la cosa a la que están afectas, pues la inscripción solo tiene su eficacia a
efectos de publicidad, pero no impide para la transmisión de las cargas o afecciones
legales. Además, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que protege al adquirente de
buena fe, no opera en el sentido de disolver tales cargas para el nuevo adquirente, que
las adquiere como nuevo titular porque estas conforman obligaciones «ob rem» o
«propter rem» de carácter público, y que la protección registral no ha de producir como
efecto exonerar al nuevo adquirente de atender a las mismas –cfr. sentencia del Tribunal
Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 27 de febrero de 202–-.
Todo ello con independencia de las facultades que los aludidos preceptos de la
legislación de suelo otorgan al adquirente de la finca para rescindir el contrato y para
exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado –cfr.
sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 30 de enero
de 2017 y sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sala de
Valladolid, de 7 de octubre de 2019–.
Lo cierto es que, no obstante, esta interpretación basada en los efectos de la
subrogación legal en el estatuto del propietario que se produce con independencia de su
publicidad registral, la misma jurisprudencia contencioso-administrativa ha matizado su
propia doctrina por razones de seguridad jurídica.
Así, ha declarado que, en el supuesto de simultaneidad de la edificación de terrenos
con la ejecución de las obras de urbanización no finalizadas, los adquirentes de
productos inmobiliarios finales, después de aprobado el proyecto de compensación y que
no han contraído obligación urbanizadora alguna, no se integran en la Junta de
Compensación, puesto que «el citado principio de subrogación real opera para los
supuestos de transmisión de terrenos y no de pisos o locales», y como en cualquier
subrogación, resulta preciso el consentimiento de la Administración, en cuanto
acreedora, por mor de lo dispuesto en el artículo 1205 del Código Civil, ya que ellos
supone integrarse en la relación jurídica subjetiva contraída con el Ayuntamiento para
cumplir solidariamente la obligación de urbanizar y es evidente que los terceros
adquirentes de productos inmobiliarios no han contraído esa obligación, que pesa sobre
el urbanizador. De esta forma, los propietarios de productos inmobiliarios finales –como
son los pisos o locales– y que no ostentan la condición de miembros de la Junta de
Compensación ni han adquirido ninguna obligación personal con el Ayuntamiento o la
Junta de Compensación, no tienen el deber de hacer frente a los costes del resto de la
urbanización aún por finalizar –cfr. sentencias de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid del 23 de mayo de 2006, 26 de
diciembre de 2017 y de 22 de abril de 2024–.
Del mismo modo, por razones de seguridad jurídica, el Tribunal Supremo –cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2020– ha reconocido la prescripción
de la obligación derivada de las cuotas de urbanización, pues no dejan de ser un sistema
de atender al justo reparto de beneficios y cargas urbanísticas entre propietarios
afectados, por lo que, a falta de disposición específica en una norma con rango de ley,
deberá estarse de forma supletoria a lo dispuesto por la prescripción de acciones
personales sin término especial de prescripción en la normativa civil, de quince años,
reducido a cinco una vez modificado el artículo 1964 por Ley 42/2015, de 5 de octubre,
salvo que el Derecho Civil propio de cada Comunidad Autónoma disponga otro plazo –
cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2007 y 30 de septiembre de 2011,
y sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña número 250/2012 de 30 de
marzo de 2012).
Dicho plazo de prescripción deberá computarse desde que concluya la urbanización
de la unidad reparcelable, conforme al artículo 128.1 del Reglamento de Gestión
Urbanística aprobado por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto –cfr. sentencia del
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141658
La subrogación legal implica que el nuevo adquirente se sitúa «in locus et in ius» en
la posición del anterior titular, adquiriendo la cosa con las cargas y gravámenes que esta
tenga, sin que la constancia registral sea requisito sine qua non para que estas se
transmitan con la cosa a la que están afectas, pues la inscripción solo tiene su eficacia a
efectos de publicidad, pero no impide para la transmisión de las cargas o afecciones
legales. Además, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que protege al adquirente de
buena fe, no opera en el sentido de disolver tales cargas para el nuevo adquirente, que
las adquiere como nuevo titular porque estas conforman obligaciones «ob rem» o
«propter rem» de carácter público, y que la protección registral no ha de producir como
efecto exonerar al nuevo adquirente de atender a las mismas –cfr. sentencia del Tribunal
Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 27 de febrero de 202–-.
Todo ello con independencia de las facultades que los aludidos preceptos de la
legislación de suelo otorgan al adquirente de la finca para rescindir el contrato y para
exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado –cfr.
sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 30 de enero
de 2017 y sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sala de
Valladolid, de 7 de octubre de 2019–.
Lo cierto es que, no obstante, esta interpretación basada en los efectos de la
subrogación legal en el estatuto del propietario que se produce con independencia de su
publicidad registral, la misma jurisprudencia contencioso-administrativa ha matizado su
propia doctrina por razones de seguridad jurídica.
Así, ha declarado que, en el supuesto de simultaneidad de la edificación de terrenos
con la ejecución de las obras de urbanización no finalizadas, los adquirentes de
productos inmobiliarios finales, después de aprobado el proyecto de compensación y que
no han contraído obligación urbanizadora alguna, no se integran en la Junta de
Compensación, puesto que «el citado principio de subrogación real opera para los
supuestos de transmisión de terrenos y no de pisos o locales», y como en cualquier
subrogación, resulta preciso el consentimiento de la Administración, en cuanto
acreedora, por mor de lo dispuesto en el artículo 1205 del Código Civil, ya que ellos
supone integrarse en la relación jurídica subjetiva contraída con el Ayuntamiento para
cumplir solidariamente la obligación de urbanizar y es evidente que los terceros
adquirentes de productos inmobiliarios no han contraído esa obligación, que pesa sobre
el urbanizador. De esta forma, los propietarios de productos inmobiliarios finales –como
son los pisos o locales– y que no ostentan la condición de miembros de la Junta de
Compensación ni han adquirido ninguna obligación personal con el Ayuntamiento o la
Junta de Compensación, no tienen el deber de hacer frente a los costes del resto de la
urbanización aún por finalizar –cfr. sentencias de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid del 23 de mayo de 2006, 26 de
diciembre de 2017 y de 22 de abril de 2024–.
Del mismo modo, por razones de seguridad jurídica, el Tribunal Supremo –cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2020– ha reconocido la prescripción
de la obligación derivada de las cuotas de urbanización, pues no dejan de ser un sistema
de atender al justo reparto de beneficios y cargas urbanísticas entre propietarios
afectados, por lo que, a falta de disposición específica en una norma con rango de ley,
deberá estarse de forma supletoria a lo dispuesto por la prescripción de acciones
personales sin término especial de prescripción en la normativa civil, de quince años,
reducido a cinco una vez modificado el artículo 1964 por Ley 42/2015, de 5 de octubre,
salvo que el Derecho Civil propio de cada Comunidad Autónoma disponga otro plazo –
cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2007 y 30 de septiembre de 2011,
y sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña número 250/2012 de 30 de
marzo de 2012).
Dicho plazo de prescripción deberá computarse desde que concluya la urbanización
de la unidad reparcelable, conforme al artículo 128.1 del Reglamento de Gestión
Urbanística aprobado por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto –cfr. sentencia del
cve: BOE-A-2024-23017
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