Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23017)
Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141657
cuotas urbanísticas quede exonerado de atender las mismas cuando proceda su pago,
sin perjuicio eso sí, de las acciones que pudieran corresponderle contra su transmitente.
En consecuencia, considera erróneo el planteamiento consistente en que si
caducada la nota de afección real a que se refieren dichos preceptos y se cancela la
afección urbanística ya no subsistiría la obligación de costear las obras de urbanización
por parte del titular actual de la finca, pues tanto si consideramos la afección urbanística
como un derecho real de garantía como si la consideramos como una figura similar a la
afección fiscal, la afección urbanística es accesoria de la obligación legal del propietario/
promotor de costear las obras de urbanización, que se transmite al nuevo titular de
conformidad con lo dispuesto en el actual artículo 27 del Real Decreto
Legislativo 7/2015.
Por lo tanto, la caducidad y cancelación de la afección urbanística en el Registro de
la Propiedad de haberse producido, sin que se hayan satisfecho los saldos provisionales
o definitivos derivados del proyecto de urbanización, no obsta para que todavía se
puedan exigir a quien sea titular de la finca de resultado dichos saldos pendientes de
pago y por tanto el cumplimiento de la obligación legal antes referida por los mecanismos
previstos al efecto –cfr. la sentencia de 29 de junio de 2018 de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Málaga y la
sentencia de 28 de abril de 2023 de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal
Superior de Justicia del Principado de Asturias–.
Según este planteamiento, las sucesivas leyes estatales de suelo aplicables por
razones temporales -artículo 21.1 de la Ley 6/1998, el posterior artículo 19.1 del Real
Decreto Legislativo 2/2008, y en el mismo sentido el actual artículo 27.1 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, imponen «ex lege» la subrogación del adquirente
de la finca en cuanto a los deberes urbanísticos legales del anterior propietario, con
independencia de lo que al respecto se haga constar en el Registro de la Propiedad, a
diferencia de lo que sucede cuando se trata de las obligaciones asumidas por el
propietario anterior frente a la Administración competente que se refieran a un posible
efecto de mutación jurídico-real, que sí han de ser objeto de inscripción registral para
que opere el principio de subrogación real y el adquirente quede subrogado en la
posición jurídica del transmitente.
No obsta a esta argumentación la protección derivada del Registro de la Propiedad
en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues la fe pública registral, según
tiene declarado la jurisprudencia, protege al tercer adquirente de las limitaciones
voluntarias, no así de las instituidas por la ley o de las impuestas en virtud de la misma
por los actos de ejecución de sus preceptos, ya que el derecho urbanístico se rige por
criterios materiales y objetivos, como salvaguarda de los intereses generales y de orden
público.
En el tráfico jurídico de inmuebles el comprador, subrogado en los deberes
urbanísticos, adquiere la finca con su estado jurídico (deberes y cargas), sin que quede
protegido por el Ordenamiento, ya que su ignorancia se considera inexcusable por
tratarse de un error de derecho.
En sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000 –
cfr. fundamento de Derecho segundo– establece que es obligación del comprador, no
sólo consultar el Registro de la Propiedad antes de adquirir, sino que además debe
consultar en el Ayuntamiento correspondiente el régimen urbanístico aplicable.
Añadiendo el fundamento de Derecho tercero que, de acuerdo con las Sentencias del
Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1990 y 15 de diciembre de 1992, las limitaciones
legales del dominio derivadas del régimen urbanístico quedan excluidas del concepto de
cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias
que regulan los artículos 1483 del Código Civil. La oponibilidad a terceros del
planeamiento le viene dada por su rango legal y, por tanto, los gravámenes urbanísticos
que establezca directamente la legislación afectan al comprador con independencia de
que estos consten inscritos o no –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de marzo
de 1989 y 23 de octubre de 1997–.
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141657
cuotas urbanísticas quede exonerado de atender las mismas cuando proceda su pago,
sin perjuicio eso sí, de las acciones que pudieran corresponderle contra su transmitente.
En consecuencia, considera erróneo el planteamiento consistente en que si
caducada la nota de afección real a que se refieren dichos preceptos y se cancela la
afección urbanística ya no subsistiría la obligación de costear las obras de urbanización
por parte del titular actual de la finca, pues tanto si consideramos la afección urbanística
como un derecho real de garantía como si la consideramos como una figura similar a la
afección fiscal, la afección urbanística es accesoria de la obligación legal del propietario/
promotor de costear las obras de urbanización, que se transmite al nuevo titular de
conformidad con lo dispuesto en el actual artículo 27 del Real Decreto
Legislativo 7/2015.
Por lo tanto, la caducidad y cancelación de la afección urbanística en el Registro de
la Propiedad de haberse producido, sin que se hayan satisfecho los saldos provisionales
o definitivos derivados del proyecto de urbanización, no obsta para que todavía se
puedan exigir a quien sea titular de la finca de resultado dichos saldos pendientes de
pago y por tanto el cumplimiento de la obligación legal antes referida por los mecanismos
previstos al efecto –cfr. la sentencia de 29 de junio de 2018 de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Málaga y la
sentencia de 28 de abril de 2023 de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal
Superior de Justicia del Principado de Asturias–.
Según este planteamiento, las sucesivas leyes estatales de suelo aplicables por
razones temporales -artículo 21.1 de la Ley 6/1998, el posterior artículo 19.1 del Real
Decreto Legislativo 2/2008, y en el mismo sentido el actual artículo 27.1 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, imponen «ex lege» la subrogación del adquirente
de la finca en cuanto a los deberes urbanísticos legales del anterior propietario, con
independencia de lo que al respecto se haga constar en el Registro de la Propiedad, a
diferencia de lo que sucede cuando se trata de las obligaciones asumidas por el
propietario anterior frente a la Administración competente que se refieran a un posible
efecto de mutación jurídico-real, que sí han de ser objeto de inscripción registral para
que opere el principio de subrogación real y el adquirente quede subrogado en la
posición jurídica del transmitente.
No obsta a esta argumentación la protección derivada del Registro de la Propiedad
en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues la fe pública registral, según
tiene declarado la jurisprudencia, protege al tercer adquirente de las limitaciones
voluntarias, no así de las instituidas por la ley o de las impuestas en virtud de la misma
por los actos de ejecución de sus preceptos, ya que el derecho urbanístico se rige por
criterios materiales y objetivos, como salvaguarda de los intereses generales y de orden
público.
En el tráfico jurídico de inmuebles el comprador, subrogado en los deberes
urbanísticos, adquiere la finca con su estado jurídico (deberes y cargas), sin que quede
protegido por el Ordenamiento, ya que su ignorancia se considera inexcusable por
tratarse de un error de derecho.
En sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000 –
cfr. fundamento de Derecho segundo– establece que es obligación del comprador, no
sólo consultar el Registro de la Propiedad antes de adquirir, sino que además debe
consultar en el Ayuntamiento correspondiente el régimen urbanístico aplicable.
Añadiendo el fundamento de Derecho tercero que, de acuerdo con las Sentencias del
Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1990 y 15 de diciembre de 1992, las limitaciones
legales del dominio derivadas del régimen urbanístico quedan excluidas del concepto de
cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias
que regulan los artículos 1483 del Código Civil. La oponibilidad a terceros del
planeamiento le viene dada por su rango legal y, por tanto, los gravámenes urbanísticos
que establezca directamente la legislación afectan al comprador con independencia de
que estos consten inscritos o no –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de marzo
de 1989 y 23 de octubre de 1997–.
cve: BOE-A-2024-23017
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Núm. 268
