BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141627

IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 29 y 98 de la Ley
Hipotecaria; 53 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 16 y 44 del Reglamento
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 26 de junio 1987, 19 de septiembre de 2002, 28 de mayo de 2011, 16 de junio y 5 de
octubre de 2012, 9 de mayo de 2014, 29 de marzo de 2017 y 4 de enero y 28 de
noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 5 de febrero de 2020 y 23 y 29 de junio de 2021.
1. El presente recurso tienen como objeto la calificación de una escritura por virtud
de la cual don M. D. L. constituye a favor de la entidad «Villaquilambre Autolavado La
Ballena, S.L» a cambio del pago del canon anual, un derecho real de superficie sobre la
totalidad de dos fincas registrales para la construcción y explotación de una edificación
destinada a estación de servicio y otras actividades complementarias.
La registradora considera que la previa agrupación de las dos fincas registrales es
requisito indispensable para inscribir un derecho de superficie sobre ambas fincas.
A juicio del notario recurrente, si están perfectamente definidas las fincas objeto del
derecho de superficie y se trata, no de porciones de finca, sino de la totalidad de dos
fincas registrales debidamente inscritas, se cumplen las exigencias derivadas del
principio de especialidad sin que sea preciso realizar una operación registral de
agrupación.
2. El artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala que «el
derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o
edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo
la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede
constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre
viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo
al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad
separada del titular del suelo».
De esta definición resulta con claridad la posibilidad de distinguir dos modalidades de
derecho de superficie urbanístico, regulado en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana: a) aquel derecho que se constituye directamente sobre el suelo ajeno y atribuye
a su titular la facultad de edificar y, posteriormente, de mantener en propiedad separada
dicha edificación, y b) el derecho que se limita a atribuir a su titular la propiedad
separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución.
En el primer caso, el superficiario adquiere dos facultades: la de realizar la
edificación y la de mantener la titularidad de dicha edificación de forma separada
respecto al titular del suelo. Por el contrario, en la segunda modalidad el superficiario
adquiere directamente la segunda de estas facultades, puesto que la edificación
preexiste a la constitución de su derecho de superficie.
3. En el caso ahora analizado, se trata de un supuesto encuadrable en la primera
de las modalidades descritas en el apartado anterior. En el momento en el que se
constituye el derecho de superficie, sobre dos fincas registrales para la construcción de
una edificación inexistente.
La discrepancia que ha dado lugar a la calificación negativa y al recurso subsiguiente
radica en si es o no necesario agrupar las dos fincas registrales previamente a la
inscripción del derecho de superficie.

cve: BOE-A-2024-23014
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Núm. 268