BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141628

4. Sin perjuicio del carácter voluntario de la inscripción en nuestro sistema
hipotecario, es cierto que constituye una aspiración lógica de la mecánica registral la
plena coherencia entre el contenido de los libros registrales y la realidad externa.
En este sentido, como ya señalaba la Resolución de 26 de junio de 1987: «(…) la
multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina la no imposición
de construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, de reconocimiento a los
particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que
proporciona el Ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto en función de sus
características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Ahora bien, esta
libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales
del sistema y a los limites derivados de la trascendencia “erga omnes” del status jurídico
de los bienes, siendo principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo
edificado al suelo (artículos 353 y 358 del Código civil), de modo que toda pretendida
excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal
suficiente (...) y que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las
características físicas de la situación contemplada», añadiendo igualmente que «sería
artificioso pretender una auténtica división del todo para encubrir después bajo una
complicada y minuciosa regulación la carencia de verdadera autonomía e independencia
de las partes resultantes».
5. La Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de 11 de
abril de 2019, con ocasión de la construcción de un único edificio destinado a centro
comercial sobre dos fincas registrales, aborda la cuestión de si cabría su inscripción
sobre ambas sin necesidad de agrupar las mismas, describiendo cada una de ellas una
parte de la edificación, y regulando para el caso de que se separara la titularidad de los
predios una serie de servidumbres. Y señala al respecto que «la necesidad de agrupar
no resulta de modo expreso de la licencia urbanística, pero sí del artículo 8 de la Ley
sobre propiedad horizontal, que dispone que: “(…) Se inscribirán como una sola finca
bajo un mismo número: (…). Tercero. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque
pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno (…)”. En el mismo
sentido, el artículo 44.1 del Reglamento Hipotecario citado en la nota de calificación.
Este artículo se fundamenta en la unidad arquitectónica de los edificios, que cuentan
con una serie de elementos, que por su propia naturaleza son indivisibles y que hacen
precisa su inscripción en una sola finca registral. Entre tales elementos cabe citar las
cimentaciones, las cubiertas, los elementos estructurales, las fachadas, o las
instalaciones, conducciones y canalizaciones.
La inscripción de un edificio sobre dos fincas registrales regulando servidumbres
recíprocas para el caso de separación de su titularidad, cualquiera que sea el número
que se constituyan, es del todo punto insuficiente para prever las múltiples vicisitudes
que puedan originarse y es incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.
Cuestión distinta sería que, siendo la edificación única, y por tanto en principio
comunes a las dos partes del mismo ciertos elementos estructurales, como la
cimentación o la cubierta, fuera sin embargo técnicamente posible la independización de
dichas dos partes de la estructura del edificio, y hubiera quedado debidamente
salvaguardado en la constitución de la servidumbre recíproca la posibilidad de dar un
destino diverso a cada una de las dos partes de la edificación, por ejemplo demoliéndola,
o modificando o ampliando la construcción ya ejecutada sobre la misma, regulando en
debida forma el adosamiento en la servidumbre recíproca constituida, ya que en la
misma se debería cuando menos establecer la obligación de quien sea el dueño de cada
finca de ejecutar esas obras de forma que se respete íntegramente la cimentación y
demás elementos estructurales del otro edificio».
6. Como se deduce del anterior fundamento de Derecho tratándose de una
declaración de obra nueva que afecte a dos fincas registrales, la exigencia de la
agrupación de ambas fincas se impone cuando se trate de una única edificación que se
extienda entre ambas fincas y no sea técnicamente posible su independización en los
términos anteriormente expuestos.

cve: BOE-A-2024-23014
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 268