BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141593

IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 28 de junio de 2024 ratificando su
calificación en todos los extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 9, 18, 20, 34, 36, 38 y 326 de
la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal
Supremo de 16 de abril y 21 de octubre de 2013, 21 de noviembre de 2017 y 21 de
septiembre de 2023; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 14 de octubre de 1975, 17 de febrero de 1993, 3 de enero de 2005, 12 de
febrero de 2016 y 26 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2021, 25 de octubre de 2023 y 13 de
marzo y 12 de junio de 2024.
1. El presente recurso tiene por objeto una sentencia judicial que ordena la
inscripción de una finca a favor de una comunidad de propietarios dictada en
procedimiento seguido contra personas distintas de los titulares registrales.
El registrador suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo.
La recurrente considera que el registrador carece de competencia para denegar una
inscripción ordenada por la autoridad judicial, pues solo ésta debe apreciar en cada caso
concreto si es suficiente la intervención de los titulares registrales. También sostiene que
en el expediente judicial se ha hecho constar expresamente que los titulares registrales
del inmueble han fallecido, habiéndose notificado la demanda a sus herederas.
2. Como cuestión preliminar, de carácter formal, debe señalarse que no puede
tenerse en consideración para la resolución de este recurso la afirmación de la
recurrente de que en el expediente judicial consta el fallecimiento de los titulares
registrales y la notificación personal a sus herederas, pues tales circunstancias no
constan en el testimonio de la sentencia presentado a inscripción –ni siquiera en la
documentación aportada a este expediente–, por lo que el registrador no los ha podido
valorar a la hora de efectuar su calificación.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que en los recursos, conforme al
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sólo cabe tener en cuenta los documentos
presentados en tiempo y forma, es decir, que hayan sido calificados por el registrador,
sin que sea admisible que se aporten al interponer el recurso; sin perjuicio de que los
interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión
de los documentos aportados durante la tramitación del recurso a fin de obtener una
nueva calificación.
3. En cuanto al fondo del asunto, el recurso no puede prosperar.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su
aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados
por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, circunstancia que debe ser tenida en cuenta por el
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación (artículos 18 de la Ley
Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

cve: BOE-A-2024-23009
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Núm. 268