BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141608

favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los
títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
3. Las consecuencias del principio de prioridad son múltiples: así, en relación con el
orden de despacho de los títulos, debe hacerse, como regla general, por su orden de
presentación; en cuanto al rango de los derechos inscritos en caso de ejecución lo
determina la presentación en el Registro, salvo que se haya interpuesto
tempestivamente la correspondiente tercería de dominio o de mejor derecho (cfr.
artículos 24 de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario) y también en
relación con el modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con
posterioridad, pues no sólo ocurre que gana prioridad el título primeramente presentado,
sino que ello determina el cierre registral a los títulos anteriores incompatibles
presentados posteriormente.
En el Derecho español, no sólo gana prioridad el título que primero accede al
Registro, sino que, además, impide que otro título incompatible se inscriba, aunque sea
de fecha anterior, por lo que el Registro sólo publica una transmisión. El derecho que
primero se inscribe goza de eficacia plena erga omnes mientras no sea declarada
judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación del asiento (artículo 1 y 40 de la Ley
Hipotecaria).
4. El cierre registral puede ser de dos tipos: a) definitivo, cuando el primer título ha
obtenido el asiento definitivo que pretendía, que normalmente será el asiento de
inscripción –artículo 17, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria–, produciéndose desde
ese momento todos los efectos derivados de la inscripción, y b) provisional, cuando el
título que accede en primer lugar al Registro está simplemente presentado –artículo 17,
párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria–. El cierre en este caso se produce durante la
vigencia del asiento de presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el
posterior no puede acceder al Registro antes. En tanto no haya finalizado el
procedimiento registral del título anteriormente presentado por caducidad del asiento de
presentación, desistimiento o despacho previa calificación, no puede continuar el
procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título.
5. De lo expuesto se deduce la importancia decisiva y esencial que a efectos de
prioridad tiene la presentación de los documentos en el libro diario, ya que el momento
de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia
a la inscripción o fecha de prioridad.
Conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria se considera como fecha de la
inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de
presentación, que deberá constar en la inscripción misma. Y por eso el artículo 25 de la
Ley Hipotecaria establece que, para determinar la preferencia entre dos o más
inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la
presentación en el Registro de los títulos respectivos.
6. Entre los efectos del principio de prioridad -como se ha visto- está el de imponer
a los registradores la obligación de despachar los documentos referentes a una misma
finca por el riguroso orden de su presentación en el Diario.
La regla tiene las excepciones lógicas que permiten la alteración de este orden,
como el caso de que el título posterior confirme el primero presentado o el caso en que
el título posterior sea previo para la inscripción del primero. También las Resoluciones
de 12 de noviembre de 2010 y 8 de marzo de 2016 pusieron de manifiesto que el
documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino
también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean
necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto
sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento
presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de
prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de
preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del
subsanado.

cve: BOE-A-2024-23011
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Núm. 268