Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23011)
Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se deniega la inscripción de una escritura de entrega de legado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141607
de San Juan de Dios, Obra Social; y del usufructo de los mismos a la que, además, es
instituida como heredera en el resto de los bienes doña E. R. M.
– en el Registro, la finca registral número 54.574 consta que fue transmitida en virtud
de escritura otorgada el día 7 de febrero de 2024 por la heredera del testador y por la
sociedad compradora, de elevación a público de un contrato privado de compraventa,
suscrito en Madrid, el día 11 de junio de 2012; esta escritura de elevación a público de
contrato privado de venta fue presentada en el Registro el día 8 de marzo de 2024,
causando la inscripción 3.ª al folio 152 del Libro 2.957 del Archivo, finca 54574, de
fecha 26 de marzo de 2024.
– las fincas registrales número 54.598 y 54.600 fueron transmitidas en virtud de
escritura otorgada el día 7 de marzo de 2024 por la heredera del testador y una sociedad
compradora, de elevación a público de un contrato privado de compraventa suscrito en
Madrid, el día 1 de junio de 2012, presentada en el Registro el día 7 de marzo de 2024,
según resulta del asiento 602 del Diario 65, habiendo causado la inscripción 3.ª al
folio 142 del Libro 2.957, finca 54.598, y la inscripción 3.ª al folio 137 del libro 2.957,
finca 54.600.
El registrador deniega la inscripción por constar las fincas legadas inscritas a nombre
de personas distintas del causante de la herencia y ordenante de los legados.
La entidad recurrente alega lo siguiente: que doña E. R. M. no es heredera de las
citadas fincas sino legataria del usufructo de las mismas, por lo que no cabe que haga
disposición de las mismas; que en las inscripciones que se han practicado no se han
cumplido todos los requisitos que imponen los principios hipotecarios de legalidad,
prioridad, tracto sucesivo; que el hecho de que no fuera inscrita la entrega del legado en
nada obsta la plena validez del negocio jurídico efectuado; que en la inscripción de los
títulos referidos a los inmuebles indicados no se aprecia que no fueron entregados por
los causahabientes del titular registral –los legatarios–, y se elevaron a público por la
usufructuaria, y que se obvió la lectura del testamento.
2. Limitado el recurso al defecto señalado, a la vista del historial registral, es
indudable que, al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura de entrega del
legado, el causante no es el titular registral de las fincas que se entregan.
El sistema registral español se basa en el principio de prioridad, proclamado en el
artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual, en su párrafo primero, «inscrito o
anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no
podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real»; y, según el segundo párrafo del mismo artículo, «si sólo se hubiera
extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún
otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados
desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».
Por otra parte, el artículo 1473 del Código Civil determina que en caso de que un
mismo inmueble se hubiera vendido a diferentes compradores la propiedad pertenecerá
al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el
principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema
hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas sin
ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Estos principios están íntimamente relacionados (véase por todas, la Resolución de 7
de septiembre de 2017) con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a
cve: BOE-A-2024-23011
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141607
de San Juan de Dios, Obra Social; y del usufructo de los mismos a la que, además, es
instituida como heredera en el resto de los bienes doña E. R. M.
– en el Registro, la finca registral número 54.574 consta que fue transmitida en virtud
de escritura otorgada el día 7 de febrero de 2024 por la heredera del testador y por la
sociedad compradora, de elevación a público de un contrato privado de compraventa,
suscrito en Madrid, el día 11 de junio de 2012; esta escritura de elevación a público de
contrato privado de venta fue presentada en el Registro el día 8 de marzo de 2024,
causando la inscripción 3.ª al folio 152 del Libro 2.957 del Archivo, finca 54574, de
fecha 26 de marzo de 2024.
– las fincas registrales número 54.598 y 54.600 fueron transmitidas en virtud de
escritura otorgada el día 7 de marzo de 2024 por la heredera del testador y una sociedad
compradora, de elevación a público de un contrato privado de compraventa suscrito en
Madrid, el día 1 de junio de 2012, presentada en el Registro el día 7 de marzo de 2024,
según resulta del asiento 602 del Diario 65, habiendo causado la inscripción 3.ª al
folio 142 del Libro 2.957, finca 54.598, y la inscripción 3.ª al folio 137 del libro 2.957,
finca 54.600.
El registrador deniega la inscripción por constar las fincas legadas inscritas a nombre
de personas distintas del causante de la herencia y ordenante de los legados.
La entidad recurrente alega lo siguiente: que doña E. R. M. no es heredera de las
citadas fincas sino legataria del usufructo de las mismas, por lo que no cabe que haga
disposición de las mismas; que en las inscripciones que se han practicado no se han
cumplido todos los requisitos que imponen los principios hipotecarios de legalidad,
prioridad, tracto sucesivo; que el hecho de que no fuera inscrita la entrega del legado en
nada obsta la plena validez del negocio jurídico efectuado; que en la inscripción de los
títulos referidos a los inmuebles indicados no se aprecia que no fueron entregados por
los causahabientes del titular registral –los legatarios–, y se elevaron a público por la
usufructuaria, y que se obvió la lectura del testamento.
2. Limitado el recurso al defecto señalado, a la vista del historial registral, es
indudable que, al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura de entrega del
legado, el causante no es el titular registral de las fincas que se entregan.
El sistema registral español se basa en el principio de prioridad, proclamado en el
artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual, en su párrafo primero, «inscrito o
anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no
podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real»; y, según el segundo párrafo del mismo artículo, «si sólo se hubiera
extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún
otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados
desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».
Por otra parte, el artículo 1473 del Código Civil determina que en caso de que un
mismo inmueble se hubiera vendido a diferentes compradores la propiedad pertenecerá
al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el
principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema
hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas sin
ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Estos principios están íntimamente relacionados (véase por todas, la Resolución de 7
de septiembre de 2017) con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a
cve: BOE-A-2024-23011
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Núm. 268
