BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 5 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140924

Quinta. La primera calificación registral alude a una Resolución de la Dirección
General de fecha 14 de febrero de 2020, cuando a nuestro entender contempla un
supuesto distinto al que es objeto de este recurso:
– Se habla del testimonio de un Decreto, cuando aquí es el testimonio de un Auto.
– No se aclara que si lo que se ha pagado es la totalidad de la hipoteca o solo las
cantidades vencidas y adeudadas. En el presente caso y por dos veces se afirma que se
ha abonado la totalidad de la deuda hipotecaria. Y así lo manifiesta el acreedor
hipotecario.
Es decir, a sensu contrario, se viene a reconocer que dándose las circunstancias que
en el presente caso constan. El Testimonio del Auto debe ser suficiente para la
cancelación de la Hipoteca.
El fundamento segundo del Auto judicial lo fundamenta suficientemente.
La Resolución de la Dirección General de 21 de mayo de 2012 ya apostaba por
nuestra tesis, al declarar que una “vez aclarado por el juzgado que se había satisfecho la
tolidad [sic] de la deuda se debería haber practicado la cancelación de la hipoteca”.»
V
La registradora de la Propiedad calificante emitió informe y a la vista de los
argumentos antes expuestos y de las alegaciones del recurso, mantuvo la nota de
calificación negativa y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria; 674 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil; 174 y 179 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999,
12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 10, 24 y 26 de septiembre de 2005, 21 de
mayo de 2012, 14 de julio y 24 de septiembre de 2015, 17 de mayo y 9 de octubre
de 2017, 20 de julio de 2018 y 9 de enero y 17 de junio de 2019, y la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de 14 de febrero de 2020.
1. Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una inscripción de
hipoteca en virtud de mandamiento judicial en el que se ordena no solo la cancelación de
la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa,
ordenada en un decreto del letrado de la Administración de Justicia, sino también la
misma cancelación de la inscripción de la hipoteca, ordenada por un auto dictado por el
juez-magistrado, por haberse acreditado en el procedimiento tanto el completo pago de
la deuda, como el reconocimiento del acreedor ejecutante.
La registradora de la Propiedad calificante considera que el mandamiento presentado
no constituye documentación idónea que practicar la citada cancelación, pues entiende
que debe exigirse otorgar escritura pública en la que conste el consentimiento
cancelatorio y causalizado del acreedor hipotecario o bien testimonio de una sentencia
firme en que se resuelva sobre el fondo de la cancelación de la hipoteca.
La parte recurrente estima que, constando claramente por auto firme, dictado en el
propio procedimiento de ejecución hipotecaria, que se ha pagado la totalidad de la
obligación garantizada por la hipoteca, y no solo las cantidades vencidas y adeudadas
hasta la fecha de inicio del procedimiento, la cancelación la hipoteca debe ser posible.
2. Como ha reiterado esta Dirección General, el mandamiento o el testimonio del
decreto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria por pago de la
cantidad reclamada al instarse la ejecución, no es título hábil para la cancelación de la
inscripción de hipoteca, y no es título hábil porque no puede ordenar la cancelación de la
hipoteca, sino únicamente la cancelación de la constancia registral de la ejecución,
debiendo tal mandamiento limitarse, en consecuencia, a ordenar la cancelación de la

cve: BOE-A-2024-22902
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Núm. 267