BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 5 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140920

233 y 234 del Reglamento Notarial y 17 de la Ley del Notariado– y, por tanto, no reúnen
los requisitos necesarios para ser considerados títulos inscribibles conforme al citado
artículo 3 de la Ley Hipotecaria (vid., también, el artículo 33 de su Reglamento).
5. Según el segundo de los fundamentos de Derecho en que basa el registrador su
calificación, no es posible la rectificación de la inscripción practicada, para hacer constar
que la finca es de carácter privativo y no ganancial, porque se exige prueba documental
pública para acreditar el carácter privativo del dinero empleado en la compraventa.
Para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, el artículo 95 del
Reglamento Hipotecario exige –al margen del supuesto de confesión de privatividad por
el consorte– que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo
del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la
mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado,
sobre todo, el carácter fungible del dinero (cfr., por todas, las Resoluciones de 25 de
octubre de 2007, 12 de junio de 2013, 2 de marzo de 2016, 2 de febrero de 2017, 7 de
noviembre de 2018, 26 de febrero de 2020 y 3 de junio de 2021). Y también ha puesto
de relieve que la prueba de la privatividad de la contraprestación es especialmente difícil
cuando consiste en dinero, ya que su carácter fungible hace muy difícil demostrar que el
dinero utilizado es privativo, pues para ello hay que acreditar de forma indubitada que el
dinero invertido es justo el mismo que había adquirido anteriormente con igual carácter el
cónyuge adquirente y que integraba su peculio privativo. El rastro del dinero privativo que
se dice invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena,
pues en el procedimiento registral no existe la posibilidad de admisión de otros medios
de prueba, cuya admisión habría de llevar pareja la posibilidad de contradicción. Esa
conclusión viene avalada por el contenido del artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario
que, como se ha expuesto anteriormente, exige, con el limitado alcance de regular su
acceso registral, que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter
privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. Fuera
del proceso esa exigencia se viene entendiendo necesario que sea directamente la fe
notarial –y no tanto las manifestaciones de parte interesada plasmadas en soporte
documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido. En otro caso, la
presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación
judicial; y esta es la solución estricta que rige en el ámbito registral en tanto no haya una
modificación normativa que flexibilice este extremo (como la legislación civil especial de
Aragón, por ejemplo –vid. artículo 213 del Código de Derecho Foral de Aragón–). No
obstante, no debe descartarse una interpretación flexible del referido artículo 95.2 del
Reglamento Hipotecario que, atendiendo a la realidad social (cfr. artículo 3.1 del Código
Civil), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de
manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como
soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del
que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de
la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura
pública (vid., entre las más recientes, las Resoluciones de 30 de mayo, 4 de julio y 30 de
noviembre de 2022, 24 de mayo, 20 de junio y 7 de julio de 2023 y 15 de enero y 27 de
febrero de 2024).
Indudablemente, no puede acogerse la alegación del recurrente de la recurrente
respecto de los documentos de otros organismos como el Catastro, ya que este y el
Registro de la Propiedad son instituciones jurídicas totalmente diferentes, produciendo
efectos distintos y con procedimientos de acceso a aquellos con sujeción a requisitos
que exige la legislación aplicable diferente. Como expresa el preámbulo del texto
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, el Catastro es «un registro administrativo puesto al
servicio de los principios constitucionales ya citados y, por ende, del conjunto de las
Administraciones públicas, fedatarios y ciudadanos, todo ello sin perjuicio de la
competencia y funciones atribuidas al Registro de la Propiedad, único que tiene efectos
de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles».

cve: BOE-A-2024-22901
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Núm. 267