BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 5 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140986

la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no supone
la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria
conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se
hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el
procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)».
Este criterio, además, resulta de lo dispuesto en la disposición final cuarta de la
Ley 13/2015, de 24 de junio, cuando establece que «a los efectos de la aplicación de la
presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se
considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los
Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del
artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y
del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de
la inscripción de la finca».
Y por su parte el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
dispone que «a efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia
catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre
que los datos de situación, denominación y, superficie, si constara esta última, coincidan
con los del titular y en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan
diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además,
no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos
descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles,
estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente,
notario o registrador».
En base a lo anterior, la circunstancia de que la finca no tenga incorporada su
referencia catastral refuerza las dudas de la registradora, pues, pese a los limitados
efectos que surgen de su incorporación al folio real, en el caso de este expediente, su
falta de incorporación determina la imposibilidad de localizar la finca en la cartografía
catastral.
11. Tampoco puede suponer un argumento favorable a la inscripción pretendida el
argumento del recurrente de que la finca, según resulta de informe emitido por la
Confederación Hidrográfica del Duero se encuentra afectada por la zona de flujo
preferente del río (…), lo que justifica, a su juicio, la circunstancia de que no se
corresponda la cartografía catastral con la realidad física de la finca, por entender que
parte de la parcela catastral ocupa el cauce del río.
A este respecto, debe distinguirse entre el cauce, que constituye un bien de dominio
público y que, en caso de resultar invadido, determinaría la denegación de la inscripción
de la representación gráfica de la finca precisamente con motivo de tal invasión; y la
zona de flujo preferente que, conforme a lo prevenido en el artículo 9 del Reglamento del
Dominio Público Hidráulico, «es aquella zona constituida por la unión de la zona o zonas
donde se concentra preferentemente el flujo durante las avenidas, o vía de intenso
desagüe, y de la zona donde, para la avenida de 100 años de período de retorno, se
puedan producir graves daños sobre las personas y los bienes, quedando delimitado su
límite exterior mediante la envolvente de ambas zonas», estableciéndose en el artículo 9
bis las limitaciones a los usos en la zona de flujo preferente en suelo rural. A la vista de
ello, la zona de flujo preferente no constituye un bien de naturaleza demanial, por lo que
la diferencia superficial consignada entre la certificación catastral descriptiva y gráfica y
la representación gráfica aportada no se debe a esa circunstancia. Así, teniendo la
parcela catastral una superficie de 14.524 metros cuadrados, y arrojando el Informe de
Validación Gráfica aportado una superficie de finca de 9.153 metros cuadrados, y aun
admitiéndose el pretendido error descriptivo que se produjo al tiempo de la
inmatriculación de la finca, se observa que la suma de la superficie inscrita –4.000
metros cuadrados– y la que resulta de la representación gráfica propuesta, arroja una
extensión superficial más cercana a la atribuida a la parcela catastral 5073 del
polígono 504 que la que afirma el recurrente ser la superficie real de la finca, sin que los
posibles errores en la cartografía catastral advertidos por el recurrente en escrito dirigido

cve: BOE-A-2024-22907
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Núm. 267