BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 5 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140943

dispone: «El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita
podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». Es decir, el expediente
del artículo 199 está pensado para incorporar la georreferenciación de fincas que ya
estaban inscritas cuando entró en vigor la reforma de la redacción de la Ley Hipotecaria
operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por ello, la inscripción de dicha
georreferenciación es una circunstancia potestativa de la inscripción, conforme al
artículo 9.b), párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria. Pero, respecto a fincas no
inmatriculadas, la georreferenciación es circunstancia necesaria de la inscripción,
conforme al artículo 9.b), párrafo primero.
5. Por tanto, el régimen jurídico previsto para ambos expedientes es distinto. En el
presente caso, solicitándose la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205,
debe aplicarse lo dispuesto en el mismo. En su primer párrafo dispone: «Serán
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos
los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año
antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
6. Dichas circunstancias se cumplen en el presente caso. Respecto a la titulación,
se presentan dos títulos públicos traslativos, el previo de aceptación y adjudicación de
herencia y el inmatriculador de donación. Entre ambos media más de un año, pues la
fecha de fallecimiento del causante en el título previo resultó ser el día 1 de octubre
de 2009 y el de donación es de fecha 13 de junio de 2023 (entendiéndose así cumplido
el plazo de un año que debe mediar entre títulos, pese a que la escritura de herencia fue
otorgada el mismo día que la posterior de donación, en virtud de los efectos retroactivos
de la aceptación, como se admitió en Resolución de esta Dirección General de 14 de
noviembre de 2016 y 1 de junio de 2017, entre otras).
Respecto a la descripción de la finca, existe identidad entre la descripción del título
inmatriculador y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica. La finca se describe del
siguiente modo: «(…) en Pedro Bernardo (…) Urbana: Edificación de dos plantas sita en
calle (…) Se asienta sobre un solar de quinientos cuarenta metros cuadrados (540 m2), de
los que están ocupados por la edificación 89 m2, destinándose el resto a patio. La planta
baja se destina a almacén, con una superficie construida de ochenta y nueve metros
cuadrados (89 m2). La planta primera se destina a vivienda, con una superficie de
construida de noventa y dos metros cuadrados (92 m2). Ambas plantas están comunicadas
entre sí por escalera interior y distribuidas en dependencias propias para habitar. La total
superficie construida es de ciento ochenta y un metros cuadrados (181 m2)».
7. Continúa disponiendo el artículo 205 de la Ley Hipotecaria: «El Registrador
deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no
habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya
inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente
inmatriculadas». Con base en este inciso, las Resoluciones de este Centro Directivo
de 20 de octubre y 22 de noviembre de 2022 declararon en su fundamento de Derecho
segundo: «no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando
el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la
georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205
pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar
disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199. Ciertamente,
dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto
específico en que se pretenda inscribir de georreferenciación de una finca que consta
inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder
una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también

cve: BOE-A-2024-22904
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Núm. 267