Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-22775)
Resolución de 7 de agosto de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y compraventa extrajudicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 140343
– novación de la hipoteca de la inscripción 2.ª transmitida por la 5.ª, por la que las
partes pactan expresamente que la parte acreedora pueda reclamar cuanto se le adeude
mediante la venta extrajudicial de la finca hipotecada. Formalizada en escritura
autorizada por el notario de Valdepeñas, don Gonzalo Largacha Lamela, el 26 de octubre
de 2018, con número de protocolo 1002. Inscripción 6.ª de fecha 7 de diciembre de 2018.
– al margen de la citada inscripción 2.ª consta nota de expedición de la certificación
del artículo 236-b del Reglamento Hipotecario, para el procedimiento de ejecución de la
hipoteca de la referida inscripción 2.ª, transmitida por la 5.ª y modificada por la 6.ª
seguido ante el notario de Valdepeñas, don Gonzalo Largacha Lamela, en virtud de acta
por él autorizada de fecha 16 de enero de 2019.
– posteriormente, la hipoteca de la inscripción 4.ª se transmite a favor de la entidad
«Gandara S.V.» según la inscripción 7.ª de 5 de febrero de 2020.
b) en escritura otorgada en Valdepeñas el 9 de mayo de 2019 ante el notario don
Gonzalo Largacha Lamela, protocolo 571, se recoge la adjudicación hereditaria de una
vivienda, como un acto previo a efectos del tracto sucesivo de la titularidad de la finca, y
posteriormente se vende la misma a la adjudicataria de dicha finca en el procedimiento
de ejecución extrajudicial de la hipoteca que recaía sobre ella. Se solicita la cancelación
de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.
No se aporta el acta de tramitación del expediente de subasta notarial de ejecución
extrajudicial de hipoteca. Tampoco consta en la escritura referencia alguna en cuanto a
la tramitación del procedimiento, únicamente se cita el acta en la que se dice constan los
tramites, notificaciones y diligencias necesarios para la venta que se formaliza, en el
exponendo I, como trámite previo a la venta extrajudicial.
c) presentada la anterior escritura acompañada de otra escritura complementaria
de la misma autorizada por el mismo notario el 19 de mayo de 2023, protocolo 784, por
la que los mismos otorgantes de la escritura que complementan elevan a público una
«Minuta» de manifestaciones, relativas a que en el procedimiento de ejecución
extrajudicial de la hipoteca que motivó la venta que se documenta se han cumplido los
trámites esenciales, la registradora la califica negativamente en base a tres defectos:
i. Que no consta en la escritura que se califica, ni en la complementaria, los
trámites del procedimiento por el que se ha llevado a cabo la ejecución de la hipoteca y
que han determinado la venta que se escritura.
ii. Que no consta el consentimiento de «Gandara, SV» para que se efectúe la venta
extrajudicial de la hipoteca de la inscripción 2.ª, ya que la novación por la que se acordó
incluir tal posibilidad se efectuó con posterioridad a la constitución de la inscripción 4.ª de
la que ahora es titular y
iii. La manifestación sobre que la vivienda es la habitual de los deudores
vendedores requiere consentimiento de los titulares de la hipoteca de la inscripción 4.ª,
ya que al pactarse el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca, se hizo
constar que la vivienda era la habitual de la parte de deudora en virtud de diligencia de
subsanación incorporada de la escritura de novación.
La recurrente alega, que en el acta notarial y en la escritura complementaria
otorgada se recoge toda la tramitación del procedimiento que culmina con la venta
extrajudicial, que la sociedad titular actual de la hipoteca de la inscripción 4.ª adquirió
cuando ya estaba en marcha la venta extrajudicial y expedida la certificación y que no
consta en la escritura de novación, en contra de lo que afirma la registradora, el carácter
de vivienda habitual de la finca por lo que nada hay que manifestar ni consentir.
2. Como ya puso de manifiesto este Centro Directivo en Resolución de 25 de
febrero de 2014, la realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero
está sujeta a un procedimiento tasado cuyos trámites tienen como finalidad equilibrar los
distintos intereses en juego: los propios del acreedor, pero también los del deudor
incumplidor, los del propietario de la cosa hipotecada y aquellos de los eventuales
terceros que acrediten derechos sobre el bien. Tan compleja trama de intereses ha sido
cve: BOE-A-2024-22775
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 266
Lunes 4 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 140343
– novación de la hipoteca de la inscripción 2.ª transmitida por la 5.ª, por la que las
partes pactan expresamente que la parte acreedora pueda reclamar cuanto se le adeude
mediante la venta extrajudicial de la finca hipotecada. Formalizada en escritura
autorizada por el notario de Valdepeñas, don Gonzalo Largacha Lamela, el 26 de octubre
de 2018, con número de protocolo 1002. Inscripción 6.ª de fecha 7 de diciembre de 2018.
– al margen de la citada inscripción 2.ª consta nota de expedición de la certificación
del artículo 236-b del Reglamento Hipotecario, para el procedimiento de ejecución de la
hipoteca de la referida inscripción 2.ª, transmitida por la 5.ª y modificada por la 6.ª
seguido ante el notario de Valdepeñas, don Gonzalo Largacha Lamela, en virtud de acta
por él autorizada de fecha 16 de enero de 2019.
– posteriormente, la hipoteca de la inscripción 4.ª se transmite a favor de la entidad
«Gandara S.V.» según la inscripción 7.ª de 5 de febrero de 2020.
b) en escritura otorgada en Valdepeñas el 9 de mayo de 2019 ante el notario don
Gonzalo Largacha Lamela, protocolo 571, se recoge la adjudicación hereditaria de una
vivienda, como un acto previo a efectos del tracto sucesivo de la titularidad de la finca, y
posteriormente se vende la misma a la adjudicataria de dicha finca en el procedimiento
de ejecución extrajudicial de la hipoteca que recaía sobre ella. Se solicita la cancelación
de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.
No se aporta el acta de tramitación del expediente de subasta notarial de ejecución
extrajudicial de hipoteca. Tampoco consta en la escritura referencia alguna en cuanto a
la tramitación del procedimiento, únicamente se cita el acta en la que se dice constan los
tramites, notificaciones y diligencias necesarios para la venta que se formaliza, en el
exponendo I, como trámite previo a la venta extrajudicial.
c) presentada la anterior escritura acompañada de otra escritura complementaria
de la misma autorizada por el mismo notario el 19 de mayo de 2023, protocolo 784, por
la que los mismos otorgantes de la escritura que complementan elevan a público una
«Minuta» de manifestaciones, relativas a que en el procedimiento de ejecución
extrajudicial de la hipoteca que motivó la venta que se documenta se han cumplido los
trámites esenciales, la registradora la califica negativamente en base a tres defectos:
i. Que no consta en la escritura que se califica, ni en la complementaria, los
trámites del procedimiento por el que se ha llevado a cabo la ejecución de la hipoteca y
que han determinado la venta que se escritura.
ii. Que no consta el consentimiento de «Gandara, SV» para que se efectúe la venta
extrajudicial de la hipoteca de la inscripción 2.ª, ya que la novación por la que se acordó
incluir tal posibilidad se efectuó con posterioridad a la constitución de la inscripción 4.ª de
la que ahora es titular y
iii. La manifestación sobre que la vivienda es la habitual de los deudores
vendedores requiere consentimiento de los titulares de la hipoteca de la inscripción 4.ª,
ya que al pactarse el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca, se hizo
constar que la vivienda era la habitual de la parte de deudora en virtud de diligencia de
subsanación incorporada de la escritura de novación.
La recurrente alega, que en el acta notarial y en la escritura complementaria
otorgada se recoge toda la tramitación del procedimiento que culmina con la venta
extrajudicial, que la sociedad titular actual de la hipoteca de la inscripción 4.ª adquirió
cuando ya estaba en marcha la venta extrajudicial y expedida la certificación y que no
consta en la escritura de novación, en contra de lo que afirma la registradora, el carácter
de vivienda habitual de la finca por lo que nada hay que manifestar ni consentir.
2. Como ya puso de manifiesto este Centro Directivo en Resolución de 25 de
febrero de 2014, la realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero
está sujeta a un procedimiento tasado cuyos trámites tienen como finalidad equilibrar los
distintos intereses en juego: los propios del acreedor, pero también los del deudor
incumplidor, los del propietario de la cosa hipotecada y aquellos de los eventuales
terceros que acrediten derechos sobre el bien. Tan compleja trama de intereses ha sido
cve: BOE-A-2024-22775
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Núm. 266
