BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140338

rango de preferencia de un derecho sobre otro en función de su fecha de acceso al
Registro, recogido en los arts. 24 y 25 L.H. cuando los derechos no sean incompatibles,
sino que puedan coexistir sobre una misma finca. Pues bien, en el caso presente, habida
cuenta que el pacto por el que se permite que la hipoteca se ejecute extrajudicialmente
ha tenido lugar y además ha accedido al Registro con posterioridad a la extensión de
otro asiento de hipoteca, tal pacto no surte efecto contra el titular de expresado derecho
de hipoteca, como se hizo constar en la inscripción de tal novación, que se verificó con el
rango que correspondía al momento de tal inscripción y no con el de la hipoteca que se
modificaba, de manera que para poder practicar la inscripción de la transmisión derivada
de la ejecución extrajudicial de la hipoteca y la cancelación de los asientos posteriores a
dicha hipoteca (y, por ende, se entiende, de la propia hipoteca ejecutada, puesto que si
no, no podría practicarse la cancelación de los posteriores), dado que se configuran
jurídicamente como un todo conjunto (cfr. art. 133 L.H.), es preciso que el titular de tal
asiento intermedio preferente en su prioridad al pacto de ejecución extrajudicial de la
hipoteca, consientan en documento público tal posibilidad. De todo ello, además, se
advirtió expresamente en la certificación de dominio y cargas expedida para el
procedimiento de ejecución extrajudicial. En definitiva, la entidad Gandara, SV, como
titular actual del derecho de hipoteca de la inscripción 4.ª será quien deba consentir la
ejecución extrajudicial de la hipoteca, la inscripción de la transmisión derivada de la
ejecución extrajudicial y la cancelación de asientos posteriores a la hipoteca ejecutada,
como es la propia hipoteca de la inscripción 4.ª; y el hecho de que el actual titular de la
hipoteca de la inscripción 4.ª haya adquirido tal hipoteca una vez iniciada la ejecución
extrajudicial de la hipoteca anterior, en nada disminuyen o modifican el rango de dicha
hipoteca, por lo que su hipoteca mantiene el mismo rango o privilegio que tenía antes de
su adquisición.
3.º En cuanto al último defecto debe tenerse en consideración que el art. 129 L.H.
en su apdo. b) señala que se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento
de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar
en la escritura de constitución. Pues bien, en el caso presente, al pactarse el
procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca, se hizo constar que la vivienda
era la habitual de la parte de deudora en virtud de diligencia de subsanación incorporada
de la escritura de novación de hipoteca por la que se pactó el citado procedimiento. En la
escritura ahora presentada por simple manifestación de los vendedores se pretende
modificar el carácter de la vivienda, manifestación que no constituye prueba a los efectos
del precepto transcrito. Pero, es más, reiterando los fundamentos de derecho del defecto
señalado en el apartado anterior, la manifestación actual de los interesados, negativa del
carácter habitual de la vivienda, como consecuencia del citado principio de prioridad, no
puede perjudicar al titular de la hipoteca cuyos asientos se pretenden cancelar. En
efecto, a los efectos de que tratamos, por un lado, para estimar la validez de la
adjudicación de la finca al acreedor por la cantidad que se le debe por todos los
conceptos, requeriría, por un lado, que no se trate de la vivienda habitual del deudor, lo
cual no ha quedado acreditado, de manera que habría de respetar la regla de su
adjudicación, al menos, por el 60 % del valor de tasación para subasta, prevista en el
art. 671 de la LEC, y ello en virtud de la aplicación supletoria de dicha Ley al
procedimiento extrajudicial (cfr. art. 129 h) de la L.H.). De otro modo, se perjudicaría los
derechos de los titulares de asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, a cuyo
favor habría de consignarse el sobrante o diferencia entre lo debido al acreedor y el valor
de adjudicación. Por otro lado, tampoco se cumple la regla prevista en la letra g) del
citado art. 129 L.H., según la cual, una vez concluido el procedimiento, el Notario
expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por
todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses
remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas
de imputación contenidas en el art. 654.3 de la L.E.C.

cve: BOE-A-2024-22775
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Núm. 266