BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140337

ejecución extrajudicial de la hipoteca de la inscripción 2.ª con virtualidad para la
cancelación de dicha carga.
3.º La manifestación actual en la escritura que se califica de que la vivienda no es
la habitual de los deudores-vendedores también requiere el consentimiento del titular de
la hipoteca de la inscripción 4.ª a que se refiere el apartado anterior. Se manifiesta ahora
en la escritura que se califica que la vivienda no es la habitual de los deudoresvendedores, cuando en diligencia de subsanación de la escritura de novación por la que
se pactó la ejecución extrajudicial de la hipoteca, en fecha 28 de noviembre de 2018, (es
decir, una vez iniciado el procedimiento de ejecución extrajudicial, mediante el acta de
fijación del saldo deudor el 8 de noviembre de 2018), la parte deudora manifestó que la
finca hipotecada era su vivienda habitual. La manifestación actual de que no es la
vivienda habitual es evidente que tampoco puede hacerse en perjuicio del titular del
asiento intermedio de hipoteca y su transmisión ya relacionados, de manera que no sería
admisible la petición de la acreedora de que la finca se le adjudique sólo por lo que se le
debe, en lugar de respetar el límite que al respecto establece la LEC para el caso en que
la finca sea la vivienda habitual del deudor.
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
1.º En cuanto al primer defecto debe señalarse que el art. 236 l del Reglamento
Hipotecario, (aplicable al caso que nos ocupa, dadas las remisiones de los apartados e
y h del art. 129 de la Ley Hipotecaria), prevé en su número 1. que, una vez verificado el
remate o la adjudicación y consignado, en su caso, el precio, se procederá a la
protocolización del acta y al otorgamiento de la escritura pública por el rematante o el
adjudicatario y el dueño de la finca o la persona designada conforme al art. 234. Y añade
en su número 2. que en la escritura se harán constar los trámites e incidencias
esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores y, en
particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los arts. 236-c y 236-d;
que el importe de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado
con la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma
prevista en el apartado segundo del artículo 236-k. En el caso presente, en la escritura
no consta más que una mención al hecho de que se ha tramitado la ejecución
extrajudicial de la hipoteca, según los trámites que constan en un acta que ha autorizado
el mismo notario. En consecuencia, no se recogen en la escritura los trámites e
incidencias esenciales del procedimiento y que, en esencia, son los extremos que han de
ser objeto de calificación por el registrador, y que se recogen tanto en el precepto citado,
como fundamentalmente en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, incluido lo exigido en el
apartado 3.ª, toda vez que existen asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta y
practicados con anterioridad a la expedición de la certificación de cargas para su
ejecución, a cuyo favor habría de consignarse el sobrante, en su caso, entre la cantidad
entregada al acreedor por cada uno de los conceptos de principal, intereses ordinarios,
intereses de demora y costas y gastos, que no puede exceder, por cada uno de dichos
conceptos, de la respectiva cobertura hipotecaria, debiendo constar debidamente
especificados en la propia escritura en la que se documenta la venta. Por tanto, tales
trámites e incidencias esenciales del procedimiento han de constar, bien en la escritura
de venta que lo culmina o bien en el acta extendida por el notario con todos los trámites,
pero en todo caso, bajo la fe del notario autorizante y no por una mera declaración de los
interesados; y han de ser objeto de calificación por parte del registrador sin que puedan
sustraerse a la misma como consecuencia de una mera declaración del notario
autorizante o de los interesados.
2.º En cuanto al segundo defecto ha de tenerse en cuenta que el principio de
prioridad registral determina que los derechos sean preferentes unos a otros en función
de la fecha de su acceso al Registro. Este principio tiene dos manifestaciones
fundamentales: o bien el cierre del Registro a los títulos de igual o anterior fecha
incompatibles, recogido en el art. 17 de la Ley Hipotecaria, o bien la determinación del

cve: BOE-A-2024-22775
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Núm. 266