BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140345

En conclusión, el régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada
se encuentra disperso en los distintos textos normativos citados, con el agravante de que
existen importantes contradicciones como sucede en la regulación de las notificaciones y
subastas.
3. Teniendo en cuenta lo anterior, la escritura pública de enajenación del bien
hipotecado ha de otorgarse conforme a los artículos 129 2.e) de la Ley Hipotecaria: «En
el Reglamento Hipotecario se determinará (…) las personas que hayan de otorgar la
escritura de venta y sus formas de representación», y a los artículos del Reglamento
Hipotecario 236.2: «2. La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura
pública después de haberse consignado en acta notarial el cumplimiento de los trámites
y diligencias previstos en los artículos siguientes», y 236 l: «1. Verificado el remate o la
adjudicación y consignado, en su caso, el precio, se procederá a la protocolización del
acta y al otorgamiento de la escritura pública por el rematante o el adjudicatario y el
dueño de la finca o la persona designada conforme al artículo 234. 2. En la escritura se
harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo
establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las
notificaciones prevenidas en los artículos 236 c) y 236 d); que el importe de la venta o
adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de
haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el apartado
segundo del artículo 236 k). 3. La escritura será título bastante para la inscripción a favor
del rematante o adjudicatario, así como para la cancelación de la inscripción de la
hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos
consignados en el Registro con posterioridad a ella. Se exceptúan aquellos asientos
ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia
misma de la hipoteca».
La venta extrajudicial ante notario en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter
partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo
que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos
notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a
un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral, dado que
al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias de inmuebles en la transmisión
derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la
transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los
interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al
notario. De este modo la presunción de exactitud y veracidad que emana de la
inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada y que está bajo la
salvaguardia de los tribunales sólo puede destruirse procediendo a la inscripción a favor
de un nuevo titular si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos para
provocar la transmisión del dominio derivada del ejercicio del «ius vendendi» por persona
distinta del titular registral. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del
deudor y que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también
los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga,
hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento,
oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento. Y todos estos
requisitos deben ser objeto de calificación.
De lo anterior resulta que el primer defecto de la nota de calificación debe
confirmarse. La escritura presentada no contiene los requisitos necesarios, según el
artículo 236 letra l del Reglamento Hipotecario, para que la registradora pueda
comprobar el cumplimiento de los tramites esenciales del procedimiento, tampoco suple
dicha omisión la aportación de una escritura de elevación a público de una «Minuta» de
manifestaciones preparatorias de una escritura complementaria, relativas a que en el
procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca que motivó la venta que se
documenta se han cumplido los trámites esenciales. Lo que procede es o bien la
rectificación de la escritura recogiendo de modo expreso y con la extensión suficiente los
requisitos enunciados o bien la aportación del acta notarial en la que se hayan

cve: BOE-A-2024-22775
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Núm. 266