BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 140346

consignado estos conforme a los artículos transcritos, sin que su mera mención en la
escritura de compra sea suficiente.
4. Respecto del segundo defecto de la nota de calificación, este Centro Directivo ha
reiterado el carácter constitutivo que reviste la inscripción del pacto de ejecución
extrajudicial hipotecaria. Efectivamente, como ya apuntara la Resolución de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 2019 y recoge la de 29
de junio de 2023, la inscripción registral de dicha estipulación es requisito imprescindible
para su efectividad y vigencia, sin poder acudirse a dicho procedimiento ejecutivo en
ausencia de dicho pacto y su preceptiva inscripción.
El pacto de ejecución extrajudicial es voluntario, puede incluirse o no como opción
para que el acreedor pueda exigir la realización de su garantía, pero no es un pacto
cuyos efectos queden constreñidos a las partes intervinientes en la operación de
préstamo y cuya inserción o no en el registro, no perjudique a terceros. Por lo tanto,
inscribiéndose el pacto en virtud de una novación otorgada cuando ya habían accedido
al registro cargas intermedias, los efectos del pacto no pueden oponerse a estas.
En consecuencia, no puede acogerse la alegación de la recurrente, máxime cuando
se da la circunstancia de que con posterioridad a la hipoteca que es objeto de ejecución,
constan como cargas posteriores, otra hipoteca y una anotación de embargo que se
hicieron constar en la certificación expedida. Y a ninguna de estas cargas posteriores les
es oponible un pacto de ejecución extrajudicial de una hipoteca anterior, cuando tal pacto
no constaba inscrito cuando tuvieron acceso al Registro.
Tampoco modifica lo anterior la transmisión de la hipoteca intermedia, pues como
bien dice la registradora en su nota, esta transmisión no afecta al rango adquirido por
aquélla, y aunque la titular no hubiera efectuado alegación alguna en el procedimiento,
extremo este que no ha quedado acreditado, corresponde al notario como responsable
de su tramitación decidir sobre la procedencia de impulsarlo aun siendo advertido de la
existencia de dichas cargas. Cuestión distinta es si dicho pacto novatorio debió
inscribirse sin exigir en ese mismo momento el consentimiento del titular.
5. Respecto del tercer defecto debe igualmente confirmarse, no es ajeno al
desarrollo del procedimiento de venta extrajudicial el carácter habitual o no de la
vivienda. De hecho, la constancia de esta circunstancia es necesaria para la correcta
configuración del pacto y debe figurar de forma expresa, sin que otras referencias que a
tal carácter se hagan en la escritura puedan suplir esa exigencia.
El artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria en su apartado b) señala que se presumirá,
salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es
vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.
En el supuesto de este expediente se pactó el procedimiento de ejecución
extrajudicial de la hipoteca, mediante escritura autorizada por el notario de Valdepeñas,
don Gonzalo Largacha Lamela, el 26 de octubre de 2018, y mediante diligencia de
subsanación incorporada a dicha escritura de fecha 28 de noviembre de 2018 se hizo
constar el carácter habitual de la vivienda.
En la escritura calificada, se manifiesta que la vivienda no tiene carácter habitual sin
aportar prueba en contrario alguna, por lo que no decae la presunción del citado
artículo 129 de la Ley Hipotecaria. La exigencia de prueba en contrario deriva de que el
carácter habitual o no de la vivienda determina, entre otros efectos, las reglas aplicables
respecto al importe exigible para autorizar la adjudicación en la subasta conforme al
artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de la aplicación supletoria de
dicha ley al procedimiento extrajudicial (cfr. artículo 129.2.h) de la Ley Hipotecaria). Por
ello dicho carácter no puede resultar de una mera manifestación que pudiera provocar un
perjuicio a posteriores acreedores a cuyo favor habría de consignarse el sobrante o
diferencia entre lo debido al acreedor y el valor de adjudicación, como razona la
registradora en su nota de calificación.
Siendo a este respecto exigible el cumplimiento de lo previsto en la letra g) del citado
artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria, según la cual, una vez concluido el procedimiento,
el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda

cve: BOE-A-2024-22775
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 266