III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-22393)
Resolución de 8 de agosto de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 3 a inscribir un testimonio de una sentencia dictada en procedimiento ordinario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 30 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 138716
Si el justo título reuniera todos los requisitos de acreditación de la previa titularidad
de los transmitentes, lo procedente sería ordenar su elevación a público para que pueda
obtenerse el necesario título formal que permita inscribir dicha adquisición derivativa. No
siendo ello posible, el adquirente habrá de demostrar que ha poseído de forma pública y
pacífica la finca durante al menos veinte años, para que el juez declare que ha
consolidado su adquisición por usucapión. En este caso, la adquisición ya no será
derivativa, pues no trae causa directa de quienes aparecen como transmitentes en el
justo título, sino originaria, dado que el fundamento de dicha adquisición será la referida
posesión continuada en el tiempo.
4. De acuerdo con lo expuesto, en los procedimientos judiciales que tengan por
objeto el reconocimiento de una adquisición por prescripción, a los efectos del principio
de tracto sucesivo, será necesario que la demanda se haya dirigido contra quienes
aparezcan como titulares registrales de la finca.
Si estos hubieran fallecido, corresponderá al juez apreciar si los demandados reúnen
la condición de llamados a la herencia de dichos titulares registrales, sin que pueda el
registrador exigir que se aporten los títulos sucesorios que así lo acreditan.
Piénsese que, si se dispusiera de los títulos sucesorios acreditativos de quienes son
los herederos concretos de los titulares registrales, no sería necesario acudir al instituto
de la usucapión, sino que bastaría con ordenar la elevación a público del contrato
privado de compraventa para conseguir la inscripción.
A este respecto, debe recordarse la doctrina de esta Dirección General sobre los
procedimientos dirigidos contra la herencia yacente.
Siguiendo el criterio establecido por la Sentencia 590/2021, de 9 de septiembre, del
Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, este Centro Directivo modificó la doctrina
para estos casos, afirmando que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos
posibilidades:
– que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas
llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos
herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.
– que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la
herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes
conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de
emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la
Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a
falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
5. En la sentencia aportada al expediente, en su Fundamento de derecho tercero
se dice lo siguiente: «(…) sin que se aporten a autos los documentos acreditativos de
que efectivamente los mentados en el documento de compraventa son ciertamente
herederos de la finada, constando incluso en el documento privado una mención a
testamento otorgado por doña E. P. E. que no se completa con lo cual no consta si la
misma otorgó testamento o no o si debiera operar la sucesión intestada ayuna de toda
acreditación. Consecuencia de ello es que este título no basta por sí solo para transmitir
el dominio, sino que debe completarse con la posesión para consumar una prescripción
adquisitiva».
Tratándose de propiedad no inmatriculada, la referida Sentencia es título de
propiedad en concepto de usucapión extraordinaria.
Pero tratándose de propiedad inmatriculada, para que dicha sentencia sea inscribible
en el Registro de la Propiedad debe cumplir, además, los requisitos exigidos en la
legislación hipotecaria, y más específicamente, los derivados del principio de legitimación
y su consecuente principio de tracto sucesivo.
El apartado segundo del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en relación con el principio
de legitimación, dispone que «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
cve: BOE-A-2024-22393
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Núm. 262
Miércoles 30 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 138716
Si el justo título reuniera todos los requisitos de acreditación de la previa titularidad
de los transmitentes, lo procedente sería ordenar su elevación a público para que pueda
obtenerse el necesario título formal que permita inscribir dicha adquisición derivativa. No
siendo ello posible, el adquirente habrá de demostrar que ha poseído de forma pública y
pacífica la finca durante al menos veinte años, para que el juez declare que ha
consolidado su adquisición por usucapión. En este caso, la adquisición ya no será
derivativa, pues no trae causa directa de quienes aparecen como transmitentes en el
justo título, sino originaria, dado que el fundamento de dicha adquisición será la referida
posesión continuada en el tiempo.
4. De acuerdo con lo expuesto, en los procedimientos judiciales que tengan por
objeto el reconocimiento de una adquisición por prescripción, a los efectos del principio
de tracto sucesivo, será necesario que la demanda se haya dirigido contra quienes
aparezcan como titulares registrales de la finca.
Si estos hubieran fallecido, corresponderá al juez apreciar si los demandados reúnen
la condición de llamados a la herencia de dichos titulares registrales, sin que pueda el
registrador exigir que se aporten los títulos sucesorios que así lo acreditan.
Piénsese que, si se dispusiera de los títulos sucesorios acreditativos de quienes son
los herederos concretos de los titulares registrales, no sería necesario acudir al instituto
de la usucapión, sino que bastaría con ordenar la elevación a público del contrato
privado de compraventa para conseguir la inscripción.
A este respecto, debe recordarse la doctrina de esta Dirección General sobre los
procedimientos dirigidos contra la herencia yacente.
Siguiendo el criterio establecido por la Sentencia 590/2021, de 9 de septiembre, del
Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, este Centro Directivo modificó la doctrina
para estos casos, afirmando que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos
posibilidades:
– que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas
llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos
herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.
– que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la
herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes
conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de
emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la
Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a
falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
5. En la sentencia aportada al expediente, en su Fundamento de derecho tercero
se dice lo siguiente: «(…) sin que se aporten a autos los documentos acreditativos de
que efectivamente los mentados en el documento de compraventa son ciertamente
herederos de la finada, constando incluso en el documento privado una mención a
testamento otorgado por doña E. P. E. que no se completa con lo cual no consta si la
misma otorgó testamento o no o si debiera operar la sucesión intestada ayuna de toda
acreditación. Consecuencia de ello es que este título no basta por sí solo para transmitir
el dominio, sino que debe completarse con la posesión para consumar una prescripción
adquisitiva».
Tratándose de propiedad no inmatriculada, la referida Sentencia es título de
propiedad en concepto de usucapión extraordinaria.
Pero tratándose de propiedad inmatriculada, para que dicha sentencia sea inscribible
en el Registro de la Propiedad debe cumplir, además, los requisitos exigidos en la
legislación hipotecaria, y más específicamente, los derivados del principio de legitimación
y su consecuente principio de tracto sucesivo.
El apartado segundo del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en relación con el principio
de legitimación, dispone que «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
cve: BOE-A-2024-22393
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Núm. 262
