BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 30 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 138715

derecho que se modifica, altera, transmite o cancela porque de manera voluntaria su
titular ha otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, bien porque
se reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho
titular registral o sus causahabientes.
3. En el presente caso se trata de una sentencia por la que se reconoce que el
actor ha adquirido por prescripción la propiedad de una finca.
Dicha prescripción se basa en un justo título que es un contrato privado suscrito
en 1997 entre el ahora actor en calidad de comprador y los herederos de los titulares
registrales que ya constaban fallecidos en aquella fecha.
La demanda se dirige contra una serie de personas que se dicen ser los herederos
de los titulares registrales, si bien, respecto de uno de los titulares registrales no se
acredita tal extremo ya que no se aporta el título sucesorio que concrete quienes reúnen
tal condición. Esta es precisamente la razón por la que la registradora suspende la
inscripción.
Es doctrina consolidada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en
«Vistos»), que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye
sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en
absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda
pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las
condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la
Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
Pero no por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse
a priori o con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que
no tiene encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente
causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes,
así como -desde la perspectiva no solo formal sino también material- un acreditado tracto
sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar una
transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por consentimiento
de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un procedimiento donde
no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del que resulte probado
el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el pronunciamiento favorable a
las pretensiones del demandante.
En cuanto a la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título compensa
una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un
modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el
titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la
posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño.
El efecto jurídico es idéntico al de la prescripción adquisitiva extraordinaria, esto es,
la adquisición del dominio por el usucapiente, por lo que igualmente deberá ser
entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su
indefensión.
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de
junio de 2008: «Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para
transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del
derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no
produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir
el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente
traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir».
Por lo tanto, el justo título debe ser de tal naturaleza que hubiera servido para
transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si el disponente hubiera sido el
propietario de la cosa que se vende. La función de la usucapión ordinaria es
precisamente subsanar la falta de titularidad del transmitente, posibilitando con el
transcurso del tiempo la adquisición, ya que si el título, además de reunir todas las
anteriores condiciones, fuera perfecto nada impediría que desplegara todos sus efectos.

cve: BOE-A-2024-22393
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Núm. 262