III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21778)
Resolución de 31 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la solicitud de cancelación de una condición resolutoria inscrita mediante instancia privada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135951
Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Sociedades de Capital; 59, 173, 177 –según redacción dada por Real
Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos
del Reglamento Hipotecario– y 193.2 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del
Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2017 de unificación de doctrina; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio y 3 y 4 de
diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992, 30 de mayo de 1996, 23 de mayo de 2002,
12 de marzo de 2013, 9 de junio de 2014 y 9 de enero de 2015, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de marzo y 19 de mayo
de 2021, 11 de abril, 6 de julio, 16 de septiembre y 28 de noviembre de 2022 y 19 de
febrero de 2024.
1. Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una condición resolutoria
inscrita, en garantía del pago de ciertas cantidades adicionales si se cumplen
determinados requisitos, mediante instancia privada suscrita por el actual titular registral
de la finca.
La condición resolutoria –transcrita literalmente en el apartado de «Hechos»–
establecía, por un lado, la resolución de la compraventa en caso de falta de pago del
precio aplazado, cuya cancelación no se discute en el presente expediente por no
haberse solicitado; y, por otro lado, la resolución en caso de incumplimiento de la
compradora de la obligación de pagar a la vendedora una suma adicional en dos
supuestos: a) si la compradora adquiría la condición de propietaria mayoritaria tras la
constitución de la Junta de Compensación, con una superficie mínima de terreno de la
unidad de ejecución, y b) si una vez aprobado el proyecto de reparcelación, correspondía
a la sociedad adquirente un aprovechamiento patrimonializable tal que resulte posible su
materialización en un mínimo de 50 viviendas en las parcelas de resultado que le
correspondan en la unidad, reduciéndose proporcionalmente la suma a pagar en caso de
reducción del número de viviendas. El pago de esta suma adicional, se garantizaba
mediante aval bancario, con vencimiento el día 15 de noviembre de 2006,
estableciéndose que «como los referidos pagos serán abonados cuando por resolución
firme se verifique el cumplimiento de cada una de las condiciones, dicho aval se reducirá
y/o prorrogará en función del cumplimiento de las referidas condiciones».
El registrador suspendió la cancelación por entender que ésta no puede operar sin
consentimiento del titular registral a cuyo favor se constituyó la inscripción o por
resolución judicial firme y que, al no constar en el Registro la fecha de vencimiento de la
obligación de pago de la suma adicional no es aplicable el artículo 82.5.º de la Ley
Hipotecaria sino el 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, cuyos plazos no han transcurrido.
El recurrente se allana a la decisión del registrador y del sustituto en cuanto a la
aplicabilidad del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, reconociendo también el carácter real
de la condición resolutoria.
En consecuencia, la cuestión queda reducida a la petición del recurrente de la
posibilidad de cancelar la condición por «imposibilidad sobrevenida del cumplimiento,
ante la disolución y liquidación de la sociedad beneficiaria de la condición y disolución de
la sociedad obligada al cumplimiento de la misma», argumentando que dicha entidad
nunca podrá prestar su consentimiento en escritura pública a la cancelación y, que la
condición resolutoria ha devenido ineficaz, de imposible cumplimiento, por lo que debe
tenerse por no puesta, ex artículo 1116 del Código Civil.
2. Como cuestión preliminar, de carácter formal, debe señalarse que no puede
tenerse en consideración para la resolución de este recurso la escritura de disolución y
extinción de la sociedad beneficiaria «Promociones Rumina, S.L.» ni la certificación de
su situación registral expedida por el Registro Mercantil de Madrid, en tanto que dichos
documentos han sido aportados al expediente por el recurrente con posterioridad, pero
no los tuvo presentes el registrador a la hora de efectuar su calificación.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que en los recursos, conforme al
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sólo cabe tener en cuenta los documentos
presentados en tiempo y forma, es decir, que hayan sido calificados por el registrador,
cve: BOE-A-2024-21778
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135951
Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Sociedades de Capital; 59, 173, 177 –según redacción dada por Real
Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos
del Reglamento Hipotecario– y 193.2 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del
Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2017 de unificación de doctrina; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de julio y 3 y 4 de
diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992, 30 de mayo de 1996, 23 de mayo de 2002,
12 de marzo de 2013, 9 de junio de 2014 y 9 de enero de 2015, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de marzo y 19 de mayo
de 2021, 11 de abril, 6 de julio, 16 de septiembre y 28 de noviembre de 2022 y 19 de
febrero de 2024.
1. Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una condición resolutoria
inscrita, en garantía del pago de ciertas cantidades adicionales si se cumplen
determinados requisitos, mediante instancia privada suscrita por el actual titular registral
de la finca.
La condición resolutoria –transcrita literalmente en el apartado de «Hechos»–
establecía, por un lado, la resolución de la compraventa en caso de falta de pago del
precio aplazado, cuya cancelación no se discute en el presente expediente por no
haberse solicitado; y, por otro lado, la resolución en caso de incumplimiento de la
compradora de la obligación de pagar a la vendedora una suma adicional en dos
supuestos: a) si la compradora adquiría la condición de propietaria mayoritaria tras la
constitución de la Junta de Compensación, con una superficie mínima de terreno de la
unidad de ejecución, y b) si una vez aprobado el proyecto de reparcelación, correspondía
a la sociedad adquirente un aprovechamiento patrimonializable tal que resulte posible su
materialización en un mínimo de 50 viviendas en las parcelas de resultado que le
correspondan en la unidad, reduciéndose proporcionalmente la suma a pagar en caso de
reducción del número de viviendas. El pago de esta suma adicional, se garantizaba
mediante aval bancario, con vencimiento el día 15 de noviembre de 2006,
estableciéndose que «como los referidos pagos serán abonados cuando por resolución
firme se verifique el cumplimiento de cada una de las condiciones, dicho aval se reducirá
y/o prorrogará en función del cumplimiento de las referidas condiciones».
El registrador suspendió la cancelación por entender que ésta no puede operar sin
consentimiento del titular registral a cuyo favor se constituyó la inscripción o por
resolución judicial firme y que, al no constar en el Registro la fecha de vencimiento de la
obligación de pago de la suma adicional no es aplicable el artículo 82.5.º de la Ley
Hipotecaria sino el 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, cuyos plazos no han transcurrido.
El recurrente se allana a la decisión del registrador y del sustituto en cuanto a la
aplicabilidad del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, reconociendo también el carácter real
de la condición resolutoria.
En consecuencia, la cuestión queda reducida a la petición del recurrente de la
posibilidad de cancelar la condición por «imposibilidad sobrevenida del cumplimiento,
ante la disolución y liquidación de la sociedad beneficiaria de la condición y disolución de
la sociedad obligada al cumplimiento de la misma», argumentando que dicha entidad
nunca podrá prestar su consentimiento en escritura pública a la cancelación y, que la
condición resolutoria ha devenido ineficaz, de imposible cumplimiento, por lo que debe
tenerse por no puesta, ex artículo 1116 del Código Civil.
2. Como cuestión preliminar, de carácter formal, debe señalarse que no puede
tenerse en consideración para la resolución de este recurso la escritura de disolución y
extinción de la sociedad beneficiaria «Promociones Rumina, S.L.» ni la certificación de
su situación registral expedida por el Registro Mercantil de Madrid, en tanto que dichos
documentos han sido aportados al expediente por el recurrente con posterioridad, pero
no los tuvo presentes el registrador a la hora de efectuar su calificación.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que en los recursos, conforme al
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sólo cabe tener en cuenta los documentos
presentados en tiempo y forma, es decir, que hayan sido calificados por el registrador,
cve: BOE-A-2024-21778
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Núm. 256