BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135935

Pero, la calificación registral de las cláusulas de los préstamos hipotecarios excede
de ese ámbito, incardinándose también en el ámbito general de la aplicación de los
principios hipotecarios y de las normas que los regulan. Así, la claridad y precisión que
debe aportar el Registro de la Propiedad a las relaciones jurídicas inscritas, unido a la
clara diferenciación que existe entre la acción personal y la acción hipotecaria, llevan a la
conclusión de que, en materia de hipotecas, solo deben tener acceso al Registro las
siguientes estipulaciones: aquellas que, como el plazo o las causas de vencimiento
anticipado, fijan las circunstancias de que depende el ejercicio de la acción real
hipotecaria; aquellas que, financieras o no, delimitan el contenido susceptible de
reclamación hipotecaria; las que fijan el importe garantizado por cada uno de los
conceptos (o detallan las fórmulas y procedimientos articulados para proceder a su
determinación); y, finalmente, aquellas cláusulas que cumplen los requisitos de carácter
imperativo que condicionan su admisibilidad procesal, o determinan los procedimientos
por los que puede dársele curso, así como los trámites y circunstancias de cada uno de
éstos que, siempre que la ley lo permita, sean objeto de disposición por las partes.
En este contexto, no deben acceder al Registro aquellas cláusulas que, con
independencia de su validez civil, no tengan carácter inscribible por estar expresamente
excluido su acceso al Registro de la Propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria,
de carácter imperativo en todo caso para el registrador, como ocurre, por ejemplo, con
las prohibiciones de disponer, de conformidad con lo previsto en el artículo 27 de la Ley
Hipotecaria. Ni tampoco las que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas
expresas u objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho, salvo que la norma establezca
algún efecto distinto para el caso de su contravención, como ocurre, por ejemplo, con el
pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil.
Y, en el concreto ámbito de las cláusulas de vencimiento anticipado, tiene declarado
el Tribunal Supremo -Sentencia de 16 de diciembre de 2009- que su admisibilidad exige
que el vencimiento no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias sino que
debe responder a una causa justa o proporcionalidad relacionada con la naturaleza de la
hipoteca, como guardar una relación directa con la conservación de la finca gravada o
con las obligaciones inherentes a la misma (seguros, gastos de comunidad de
propietarios, gastos de conservación, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, etc.), con el
propio derecho real de hipoteca o con su ejecución, o bien tener un carácter esencial
atendiendo a la naturaleza de la obligación garantizada. Igualmente, tampoco serán
inscribibles aquellas cláusulas de vencimiento anticipado que no estuvieran
suficientemente determinadas (ej. vencimiento anticipado genérico por deterioro del
inmueble hipotecado), pues el principio de especialidad hipotecario se traduce en una
exigencia de claridad y precisión en el contenido de los propios asientos registrales.
5. En el supuesto objeto de este expediente, la cuestión se centra en dilucidar si la
inclusión de un supuesto de ejecución parcial entre las causas de vencimiento anticipado
es inscribible o si, por el contrario, la misma debe ser rechazada por vulnerar el principio
hipotecario de especialidad y de claridad en la redacción de los asientos registrales,
pues no existe ninguna norma prohibitiva o imperativa vulnerada, ni ha habido Sentencia
del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el
Registro de Condiciones Generales de la Contratación que anule la cláusula debatida.
6. Como argumentos en contra de su inscripción, se podría argumentar que la
norma del artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se refiere a un supuesto de
vencimiento anticipado del préstamo hipotecario a plazos, sino a un supuesto de
reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en
plazos diferentes. Son dos cuestiones diferenciadas, con distintos requisitos y ámbito de
aplicación y diferentes efectos jurídicos.
A este respecto el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de mayo de 2013 ya
señaló, con referencia a las cláusulas suelo, pero extensibles en buena medida a otras
cláusulas, como criterio para entender que ha habido desinformación al consumidor, «la
ubicación no diferenciada o inadecuada de un pacto, o su inclusión entre una
abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas».

cve: BOE-A-2024-21777
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Núm. 256