III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21777)
Resolución de 31 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 32, por la que se niega a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135934
parcial, sin necesidad de vencimiento anticipado de la obligación garantizada sujeta a un
sistema de amortización gradual; y cuyo efecto jurídico supone que se verificará la venta
y se transferirá la finca al comprador, con la hipoteca correspondiente a la parte del
crédito que no estuviera satisfecha.
Por su parte, el apartado 2 del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regula
el vencimiento anticipado total y establece que: «Podrá reclamarse la totalidad de lo
adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese
convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que
se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté
garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de
bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el
artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria».
En este caso, en primer lugar, nos encontramos ante una norma imperativa que
remite para su aplicación, tratándose de casos en que sea aplicable la Ley 5/2019 de 15
de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, a la regulación del
artículo 24 de la misma (y, en su caso, al artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria); que
prevé la reclamación total de lo adeudado por capital e intereses en los términos fijados
por esas disposiciones legales, sin posibilidad de pacto en contrario; y, en segundo lugar,
su efecto jurídico es radicalmente distinto al anterior, pues el dinero obtenido con la
subasta se destinará al pago de toda la deuda vencida, hasta donde alcance, quedando
la hipoteca totalmente cancelada.
4. De la calificación registral de los préstamos hipotecarios.
Dispone el artículo 12, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria que: «Las cláusulas de
vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas
por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral
favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán
constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».
Por su parte, el artículo 258.2 de la citada Ley Hipotecaria establece que: «El
registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los
contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido
declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de
jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de
la Contratación».
Estos artículos contemplan la calificación registral de los préstamos hipotecarios
desde distintos puntos de vista, el primera, desde la perspectiva de la normativa registral
y, el segundo, desde la perspectiva de la legislación sobre protección de los
consumidores.
En este segundo ámbito, es reiterada la doctrina de esta Dirección General desde la
aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en el sentido que la calificación registral le
permite, no solo rechazar aquellas cláusulas que vulneren normas específicas sobre la
materia (ej. artículo 6 de la Ley 5/2019 sobre cláusulas suelo), o las que hubieran sido
declaradas nulas por abusivas por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de
jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de
la Contratación, sino también cuando él mismo aprecie esa nulidad en aquellas cláusulas
que sean subsumibles en las prohibiciones –lista negra– contenidas en los artículos 85
a 90 o artículos asimilables de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios,
con base en la nulidad «ope legis» de las mismas declarada por la Sentencia del
Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. Ahora bien, el rechazo registral de estas
cláusulas solo podrá tener lugar si su subsunción en los conceptos jurídicos legales
puede hacerse de forma objetiva y debidamente fundamentada, es decir, siempre que no
sea necesaria una ponderación de las circunstancias concurrentes en cada caso para
comprobar su inclusión y no se funden exclusivamente en la aplicación de conceptos
jurídicos indeterminados.
cve: BOE-A-2024-21777
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135934
parcial, sin necesidad de vencimiento anticipado de la obligación garantizada sujeta a un
sistema de amortización gradual; y cuyo efecto jurídico supone que se verificará la venta
y se transferirá la finca al comprador, con la hipoteca correspondiente a la parte del
crédito que no estuviera satisfecha.
Por su parte, el apartado 2 del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regula
el vencimiento anticipado total y establece que: «Podrá reclamarse la totalidad de lo
adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese
convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que
se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté
garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de
bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el
artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria».
En este caso, en primer lugar, nos encontramos ante una norma imperativa que
remite para su aplicación, tratándose de casos en que sea aplicable la Ley 5/2019 de 15
de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, a la regulación del
artículo 24 de la misma (y, en su caso, al artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria); que
prevé la reclamación total de lo adeudado por capital e intereses en los términos fijados
por esas disposiciones legales, sin posibilidad de pacto en contrario; y, en segundo lugar,
su efecto jurídico es radicalmente distinto al anterior, pues el dinero obtenido con la
subasta se destinará al pago de toda la deuda vencida, hasta donde alcance, quedando
la hipoteca totalmente cancelada.
4. De la calificación registral de los préstamos hipotecarios.
Dispone el artículo 12, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria que: «Las cláusulas de
vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas
por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral
favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán
constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».
Por su parte, el artículo 258.2 de la citada Ley Hipotecaria establece que: «El
registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los
contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido
declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de
jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de
la Contratación».
Estos artículos contemplan la calificación registral de los préstamos hipotecarios
desde distintos puntos de vista, el primera, desde la perspectiva de la normativa registral
y, el segundo, desde la perspectiva de la legislación sobre protección de los
consumidores.
En este segundo ámbito, es reiterada la doctrina de esta Dirección General desde la
aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en el sentido que la calificación registral le
permite, no solo rechazar aquellas cláusulas que vulneren normas específicas sobre la
materia (ej. artículo 6 de la Ley 5/2019 sobre cláusulas suelo), o las que hubieran sido
declaradas nulas por abusivas por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de
jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de
la Contratación, sino también cuando él mismo aprecie esa nulidad en aquellas cláusulas
que sean subsumibles en las prohibiciones –lista negra– contenidas en los artículos 85
a 90 o artículos asimilables de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios,
con base en la nulidad «ope legis» de las mismas declarada por la Sentencia del
Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. Ahora bien, el rechazo registral de estas
cláusulas solo podrá tener lugar si su subsunción en los conceptos jurídicos legales
puede hacerse de forma objetiva y debidamente fundamentada, es decir, siempre que no
sea necesaria una ponderación de las circunstancias concurrentes en cada caso para
comprobar su inclusión y no se funden exclusivamente en la aplicación de conceptos
jurídicos indeterminados.
cve: BOE-A-2024-21777
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
