BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135911

formular su recurso». Y «es doctrina de esta Dirección General que el informe es un
trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para
determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún
caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el
momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión
del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la
posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones
de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017)».
Es por ello que la calificación, en los términos que se ha redactado, no puede
confirmarse y por ello el recurso, que se basa precisamente en la falta de motivación
suficiente de la calificación negativa, debe estimarse.
4. En cuanto al fondo del asunto, parece que la registradora, en su informe, más
que exigir las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, lo que
exige es la previa o simultánea inscripción de la representación gráfica georreferenciada
de la finca, por albergar dudas de que la construcción se ubique fuera de la finca en que
se declara.
Efectivamente, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en su redacción tras la
Ley 13/2015, de 24 de junio, establece que «la porción de suelo ocupada por cualquier
edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus
coordenadas de referenciación geográfica».
Por otra parte, como recordó la Resolución de este Centro Directivo de 4 de marzo
de 2020, «la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá
constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de
coordenadas de la finca en que se ubique”.
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca (…)».
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 de julio de 2016 y 12 de julio de 2022), para
que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada
por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la

cve: BOE-A-2024-21775
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 256