III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21776)
Resolución de 31 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135923
septiembre de 2007, 26 de noviembre de 2008, 20 de julio, 20 de septiembre y 21 de
octubre de 2012, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre de 2013, 14 de julio
de 2016, 12 de enero de 2017, 26 de diciembre de 2018, 14 de mayo de 2019 y 28 de
enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 11 de abril y 13 de
julio de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de
junio y 22 de julio de 2024.
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid, don Alejandro Miguel Velasco
Gómez, el día 27 de febrero de 2024, con el número 734 de protocolo, don O. M. S. P.,
concedió a la mercantil «Hercapital 22, S.L.» un derecho de opción de compra sobre la
finca registral 54411.
Sus datos relevantes son los siguientes: Se fija como prima de la opción la cantidad
de 10;000 euros; Se fija como precio de la futura compra el de 95;000 euros; La entidad
optante entrega al concedente, como anticipo del precio de compra, la cantidad
de 80;000 euros; El plazo para el ejercicio de la opción va desde el día 27 de febrero
de 2025 hasta el día 27 de agosto de 2025; la entidad optante podrá ejercitar
unilateralmente la opción, abonando al concedente el precio de la compra, descontadas
tanto las cantidades ya entregadas como las cargas o gastos vinculados a la finca de los
que hubiera tenido que hacerse cargo la entidad optante; si llegado el día 28 de agosto
de 2025 no se hubiese ejercitado la opción de compra, quedará extinguida la opción; si
la optante no ejercitase la opción, y dado que los 90;000 euros ya entregados tienen el
carácter de arras, la optante perdería dicha cantidad, y si el concedente, antes del día 27
de febrero de 2025, decidiese dejar sin efecto la opción, deberá restituir a la optante la
cantidad de 105.000 euros, en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo de
compra y gastos de constitución de la opción soportados por la optante.
La negativa a la inscripción (en una calificación confirmada por la sustitutoria) se
basa en lo siguiente: «Según tiene reiteradamente declarado la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública (resoluciones de 28-1-2020, 15-3-2021 y 10-3-2022), en
los contratos de opción ha de respetarse el principio de conmutatividad o de equilibrio
entre las prestaciones de las partes; y específicamente, si intervienen consumidores, con
el objetivo de proteger sus intereses. Sobre la base de esta doctrina general, en su
resolución de 9-1-2024 declaró la Dirección General que una operación similar a la
presente no es inscribible porque en ella, bajo la apariencia de un contrato de opción de
compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una finalidad de garantía extraña a
la causa del contrato de opción y que resulta contrario a la prohibición del pacto
comisorio contenida en los arts. 1859 y 1884 del Código Civil, pues, razona la Dirección
General, bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se esconde un comiso
que permite a la sociedad optante (acreedora) hacerse dueña de la finca ofrecida en
garantía, sin los requisitos y cautelas propios de la ejecución procesal o notarial (tutela
de los intereses del deudor por el juez o el Notario, tasación independiente y objetiva de
la finca, venta en pública subasta…). Resulta claramente la existencia de una
financiación por la optante, como acreedor, al concedente de la opción, como deudor,
mediante la entrega de una serie de cantidades instrumentadas bajo la forma de pagos a
cuenta del precio de la futura compraventa. Existe, en fin, una clara falta de equilibrio
entre las partes contratantes, con un evidente perjuicio para el concedente deudor».
Se recurre la calificación alegándose, en síntesis, lo siguiente:
– No se han visto quebrantados los artículos 1255, 1256 o 1454 del Código Civil, y el
hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una prima con
carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra, no afecta a un
elemento esencial. Las partes han pactado una opción de compra sobre la finca cuyos
elementos esenciales son la prima, la duración (plazo) y el precio de ejercicio; resulta ser
cve: BOE-A-2024-21776
Verificable en https://www.boe.es
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Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135923
septiembre de 2007, 26 de noviembre de 2008, 20 de julio, 20 de septiembre y 21 de
octubre de 2012, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre de 2013, 14 de julio
de 2016, 12 de enero de 2017, 26 de diciembre de 2018, 14 de mayo de 2019 y 28 de
enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 11 de abril y 13 de
julio de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de
junio y 22 de julio de 2024.
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Mediante escritura autorizada por el notario de Madrid, don Alejandro Miguel Velasco
Gómez, el día 27 de febrero de 2024, con el número 734 de protocolo, don O. M. S. P.,
concedió a la mercantil «Hercapital 22, S.L.» un derecho de opción de compra sobre la
finca registral 54411.
Sus datos relevantes son los siguientes: Se fija como prima de la opción la cantidad
de 10;000 euros; Se fija como precio de la futura compra el de 95;000 euros; La entidad
optante entrega al concedente, como anticipo del precio de compra, la cantidad
de 80;000 euros; El plazo para el ejercicio de la opción va desde el día 27 de febrero
de 2025 hasta el día 27 de agosto de 2025; la entidad optante podrá ejercitar
unilateralmente la opción, abonando al concedente el precio de la compra, descontadas
tanto las cantidades ya entregadas como las cargas o gastos vinculados a la finca de los
que hubiera tenido que hacerse cargo la entidad optante; si llegado el día 28 de agosto
de 2025 no se hubiese ejercitado la opción de compra, quedará extinguida la opción; si
la optante no ejercitase la opción, y dado que los 90;000 euros ya entregados tienen el
carácter de arras, la optante perdería dicha cantidad, y si el concedente, antes del día 27
de febrero de 2025, decidiese dejar sin efecto la opción, deberá restituir a la optante la
cantidad de 105.000 euros, en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo de
compra y gastos de constitución de la opción soportados por la optante.
La negativa a la inscripción (en una calificación confirmada por la sustitutoria) se
basa en lo siguiente: «Según tiene reiteradamente declarado la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública (resoluciones de 28-1-2020, 15-3-2021 y 10-3-2022), en
los contratos de opción ha de respetarse el principio de conmutatividad o de equilibrio
entre las prestaciones de las partes; y específicamente, si intervienen consumidores, con
el objetivo de proteger sus intereses. Sobre la base de esta doctrina general, en su
resolución de 9-1-2024 declaró la Dirección General que una operación similar a la
presente no es inscribible porque en ella, bajo la apariencia de un contrato de opción de
compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una finalidad de garantía extraña a
la causa del contrato de opción y que resulta contrario a la prohibición del pacto
comisorio contenida en los arts. 1859 y 1884 del Código Civil, pues, razona la Dirección
General, bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se esconde un comiso
que permite a la sociedad optante (acreedora) hacerse dueña de la finca ofrecida en
garantía, sin los requisitos y cautelas propios de la ejecución procesal o notarial (tutela
de los intereses del deudor por el juez o el Notario, tasación independiente y objetiva de
la finca, venta en pública subasta…). Resulta claramente la existencia de una
financiación por la optante, como acreedor, al concedente de la opción, como deudor,
mediante la entrega de una serie de cantidades instrumentadas bajo la forma de pagos a
cuenta del precio de la futura compraventa. Existe, en fin, una clara falta de equilibrio
entre las partes contratantes, con un evidente perjuicio para el concedente deudor».
Se recurre la calificación alegándose, en síntesis, lo siguiente:
– No se han visto quebrantados los artículos 1255, 1256 o 1454 del Código Civil, y el
hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una prima con
carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra, no afecta a un
elemento esencial. Las partes han pactado una opción de compra sobre la finca cuyos
elementos esenciales son la prima, la duración (plazo) y el precio de ejercicio; resulta ser
cve: BOE-A-2024-21776
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