BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135924

más compleja que la tradicional; no obstante, se acordaron mutua y libremente estos
términos y ello no desnaturaliza el contrato de opción de compra al concurrir los
elementos esenciales definidos anteriormente, la prima, la duración y el precio de
ejercicio.
– No se deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes y, en
el presente supuesto, el contrato de opción de compra ha sido pactado con las cláusulas,
pactos y condiciones que las partes han deseado. El optante no ha dejado que el
cumplimiento del contrato de opción de compra quede al arbitrio de la decisión unilateral
del concedente, sino que precisamente permiten que este obtenga, en su caso, un mejor
precio por la finca por parte de un tercero, facultándole para verificar la condición
resolutoria y dejar sin efecto el derecho de opción constituido. Es decir, la condición
resolutoria pactada en el contrato de opción de compra no es una condición puramente
potestativa para el concedente, puesto que no depende de su pura y única voluntad, sino
que antes de la fecha en que los optantes puedan ejercitar la opción de compra, se
requiere entre otros pactos: (i) de la entrega del importe de la prima de la opción de
compra; (ii) más una cantidad en compensación por la ruptura del acuerdo y por los
gastos de constitución sufragados, y (iii) la formalización en escritura pública.
– No existe ningún elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la
existencia de pacto comisorio. Resulta patente que los optantes arriesgan en la
transacción el importe entregado como prima conceptuada como arras y que no hay
obligatoriedad en el ejercicio de la opción, que depende tanto del nivel general de precio
del mercado inmobiliario y del nivel específico de precio de la finca en particular que se
grava; no existiendo, por tanto, garantía de que la optante recuperará las cantidades, al
estar la prima/arras sujetas a los riesgos anteriormente indicados, más aún ante una
situación de incertidumbre como la que vivimos actualmente.
– Los argumentos aducidos por el registrador carecen de relevancia en el caso que
nos ocupa, ya que resuelven sobre opciones en pago de deuda, y no son supuestos
remotamente semejantes al presente supuesto. El anticipo del precio en calidad de prima
y/o arras surge como parte del acuerdo entre las partes, siendo importante destacar que
esta cantidad no devenga intereses durante la vida del contrato; el concedente dispone
de un plazo de un año para lograr vender la finca por importe superior al pactado entre
las partes en la escritura pública y durante ese plazo la cantidad entregada al
concedente no ha devengado ningún tipo de interés a favor de la optante. Difícilmente
podemos observar en este escenario los elementos constitutivos de un préstamo
(obligación de devolución del principal y devengo de intereses durante la vida del
préstamo), y mucho menos de un pacto comisorio.
2. Así las cosas, la objeción a la inscripción queda claramente señalada en la nota
y se resume en estas dos ideas básicas: «(…) bajo la apariencia de un contrato de
opción de compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una finalidad de garantía
extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contrario a la prohibición del
pacto comisorio contenida en los arts. 1859 y 1884 del Código Civil (…) Resulta
claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al
concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades
instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa». Lo
que nos lleva, una vez más, a examinar la problemática de la opción de compra y su
posible función de garantía.
Respecto de dicha cuestión, ha de recordarse que esta Dirección General ha puesto
de relieve en numerosas ocasiones (vid., por ejemplo, las Resoluciones de 26 de
diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de
julio de 2021, 13 de julio de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9
de enero, 11 y 28 de junio y 22 de julio de 2024, entre otras, siendo de especial
relevancia las tres últimas, por su enfoque de la problemática que subyace en este tipo
de operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica
en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda

cve: BOE-A-2024-21776
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Núm. 256