III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21776)
Resolución de 31 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135921
Por otro lado, conforme a la interpretación del Tribunal Supremo sobre el
artículo 1.115 del Código Civil, no puede considerarse como puramente potestativa una
condición pactada cuando la misma está estrechamente ligada y en dependencia de
motivos razonables. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de diciembre de 1993
incide sobre este argumento de la siguiente manera:
“(…) ciertamente la obligación potestativa pura hace nula la obligación que de ella
depende de acuerdo con el primer apartado del artículo 1.115 del Código Civil, en
relación con el artículo 1.256, de que constituye una mera especificidad, pero no ocurre
así con las condiciones como la que nos ocupa, en la cual la obligación depende en
parte de la voluntad, pero también de otro hecho externos, lo que hace que la condición
sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de marzo de 1926, 22 de
noviembre de 1927, 7 de febrero de 1954 y 10 de diciembre de 1960) interpretando a
sensu contrario el expresado artículo 1.115”.
La Dirección General del Registro y del Notariado coincide con el hilo jurisprudencial
del Tribunal Supremo haciendo restrictiva la interpretación del artículo 1.115 del Código
Civil en relación con el artículo 1.256, decantándose por calificar como condición no
invalidante aquella en que la voluntad del concedente desprenda de un complejo de
motivos e intereses que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean
confiados a la valoración 6-7
exclusiva del interesado. En este mismo sentido se toman como muestra las
Resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado de fecha 13 de
febrero de 1999 y de 25 de febrero de 1994.
La Resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de fecha 18 de
mayo de 2018 aborda la validez de una condición que tenía por objeto la mera
transmisión de la finca, negando el carácter de puramente potestativa atendiendo a la
fijación de un plazo para su ejercicio y de un precio para efectuar la transmisión. En lo
que nos ocupa al presente caso, la condición resolutoria pactada depende de dos (2)
hitos: que la misma se ejercite en el plazo pactado y, en mejores condiciones
económicas que las pactadas en el contrato de opción de compra. Tal como señala la
referida Resolución:
“(…) no cabe, por tanto, calificar de putamente potestativa la condición que ahora se
analiza, dado que su posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del
deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor
la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un
eventual comprador en el plazo y por el precio fijados, la efectiva celebración del contrato
de compraventa depende en última instancia de la decisión de un tercero”.
Referente al pacto comisorio.
En el Expositivo Segundo de la Escritura Pública se recoge sucintamente la
motivación del negocio jurídico: la decisión tomada por el Concedente de vender la
Finca, la voluntad de los optantes de suscribir una opción de compra sobre la Finca a un
precio de venta mutuamente acordado, poniendo en riesgo el importe de una prima
conceptuada como arras y tomando una visión y un riesgo en referencia al mercado
inmobiliario y sus fluctuaciones, el interés del Concedente en poder resolver el contrato
durante una parte de la duración del mismo si encontrase un mejor comprador, y en
recibir una parte del precio de ejercicio de manera inmediata. No existe por tanto ningún
elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la existencia de pacto
comisorio.
Resulta patente que los optantes arriesgan en la transacción el importe entregado
como prima conceptuada como arras y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la
opción, que depende tanto del nivel general de precio del mercado inmobiliario y del nivel
específico de precio de la Finca en particular que se grava. No existiendo, por tanto,
garantía de que la optante recuperará las cantidades, al estar la prima/arras sujetas a los
cve: BOE-A-2024-21776
Verificable en https://www.boe.es
Cuarta.
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135921
Por otro lado, conforme a la interpretación del Tribunal Supremo sobre el
artículo 1.115 del Código Civil, no puede considerarse como puramente potestativa una
condición pactada cuando la misma está estrechamente ligada y en dependencia de
motivos razonables. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de diciembre de 1993
incide sobre este argumento de la siguiente manera:
“(…) ciertamente la obligación potestativa pura hace nula la obligación que de ella
depende de acuerdo con el primer apartado del artículo 1.115 del Código Civil, en
relación con el artículo 1.256, de que constituye una mera especificidad, pero no ocurre
así con las condiciones como la que nos ocupa, en la cual la obligación depende en
parte de la voluntad, pero también de otro hecho externos, lo que hace que la condición
sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de marzo de 1926, 22 de
noviembre de 1927, 7 de febrero de 1954 y 10 de diciembre de 1960) interpretando a
sensu contrario el expresado artículo 1.115”.
La Dirección General del Registro y del Notariado coincide con el hilo jurisprudencial
del Tribunal Supremo haciendo restrictiva la interpretación del artículo 1.115 del Código
Civil en relación con el artículo 1.256, decantándose por calificar como condición no
invalidante aquella en que la voluntad del concedente desprenda de un complejo de
motivos e intereses que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean
confiados a la valoración 6-7
exclusiva del interesado. En este mismo sentido se toman como muestra las
Resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado de fecha 13 de
febrero de 1999 y de 25 de febrero de 1994.
La Resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de fecha 18 de
mayo de 2018 aborda la validez de una condición que tenía por objeto la mera
transmisión de la finca, negando el carácter de puramente potestativa atendiendo a la
fijación de un plazo para su ejercicio y de un precio para efectuar la transmisión. En lo
que nos ocupa al presente caso, la condición resolutoria pactada depende de dos (2)
hitos: que la misma se ejercite en el plazo pactado y, en mejores condiciones
económicas que las pactadas en el contrato de opción de compra. Tal como señala la
referida Resolución:
“(…) no cabe, por tanto, calificar de putamente potestativa la condición que ahora se
analiza, dado que su posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del
deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor
la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un
eventual comprador en el plazo y por el precio fijados, la efectiva celebración del contrato
de compraventa depende en última instancia de la decisión de un tercero”.
Referente al pacto comisorio.
En el Expositivo Segundo de la Escritura Pública se recoge sucintamente la
motivación del negocio jurídico: la decisión tomada por el Concedente de vender la
Finca, la voluntad de los optantes de suscribir una opción de compra sobre la Finca a un
precio de venta mutuamente acordado, poniendo en riesgo el importe de una prima
conceptuada como arras y tomando una visión y un riesgo en referencia al mercado
inmobiliario y sus fluctuaciones, el interés del Concedente en poder resolver el contrato
durante una parte de la duración del mismo si encontrase un mejor comprador, y en
recibir una parte del precio de ejercicio de manera inmediata. No existe por tanto ningún
elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la existencia de pacto
comisorio.
Resulta patente que los optantes arriesgan en la transacción el importe entregado
como prima conceptuada como arras y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la
opción, que depende tanto del nivel general de precio del mercado inmobiliario y del nivel
específico de precio de la Finca en particular que se grava. No existiendo, por tanto,
garantía de que la optante recuperará las cantidades, al estar la prima/arras sujetas a los
cve: BOE-A-2024-21776
Verificable en https://www.boe.es
Cuarta.
