BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 256

Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135919

aras al principio de la autonomía de la voluntad, debiendo acatarse en aras a la
necessitas, esencia de la obligación.
En consecuencia, no se han infringido los artículos 1454, sino que se ha observado,
ni los artículos 1256 y 1256 que se han cumplido. Ambos motivos, pues, se desestima.”
Por los motivos expresados en la anterior Sentencia del Tribunal Supremo, en el
presente supuesto no se han visto quebrantados los artículos 1.255, 1.256 ni 1.454 del
Código Civil. El hecho de haber pactado las Partes libremente el establecimiento de una
prima con carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra, no afecta
a un elemento esencial.
En lo que respecta a este punto, no cabe duda de que las Partes han pactado una
opción de compra sobre la Finca cuyos elementos esenciales son la prima, la duración
(plazo) y el precio de ejercicio.
Según se advierte en la Escritura Pública, las Partes pactaron los siguientes
elementos esenciales:
Una prima y anticipo de arras, por importe de noventa mil euros (90.000,00 €);
Un precio de la compraventa por importe de noventa y cinco mil euros (95.000,00 €);
Un plazo para el ejercicio de la opción de compra que se podrá ejecutar por los
optantes entre el día siguiente al 27 de febrero de 2025 y 27 de agosto de 2025; e
igualmente, el Concedente puede dejar sin efecto la opción de compra antes del 27
de febrero de 2025 debiendo restituir la cantidad de la prima más una penalización en
concepto de compensación por la ruptura del acuerdo de compra y por los gastos de
constitución de la opción de compra. Insisto que en el ordenamiento jurídico español la
cantidad a restituir por el incumplimiento de un contrato de arras asciende al doble de la
cantidad entregada.
Se puede advertir que la opción de compra pactada entre las Partes resulta ser más
compleja que la tradicional, no obstante, se acordaron mutua y libremente estos términos
y ello no desnaturaliza el contrato de opción de compra al concurrir los elementos
esenciales definidos anteriormente, la prima, la duración y el precio de ejercicio.
Cumplimiento del artículo 1.256 del Código Civil.

En relación con lo establecido en el artículo 1.256 del Código Civil, se debe poner de
manifiesto que en el presente supuesto no se deja el cumplimiento del contrato al arbitrio
de uno de los contratantes. En este sentido, el artículo 1.255 del mismo texto normativo,
reconoce el principio de la autonomía de la voluntad en el derecho contractual. Y, en el
presente supuesto, el contrato de opción de compra ha sido pactado con las cláusulas,
pactos y condiciones que las Partes han deseado.
El optante no han [sic] dejado que el cumplimiento del contrato de opción de compra
quede al arbitrio de la decisión unilateral del Concedente, sino que precisamente
permiten que este obtenga, en su caso, un mejor precio por la Finca por parte de un
tercero, facultándole para verificar la condición resolutoria y dejar sin efecto el derecho
de opción constituido. Es decir, la condición resolutoria pactada en el contrato de opción
de compra no es una condición puramente potestativa para el Concedente, puesto que
no depende de su pura y única voluntad, sino que antes de la fecha en que los optantes
puedan ejercitar la opción de compra, se requiere entre otros pactos: (i) de la entrega del
importe de la prima de la opción de compra, (ii) más una cantidad en compensación por
la ruptura del acuerdo y por los gastos de constitución sufragados y (iii) la formalización
en escritura pública.
Así se acredita en las Estipulaciones Primera y Segunda de la Escritura Pública e,
igualmente, en el Expositivo II de la misma que establece lo a continuación descrito:
“II. Que O. M. S. ha venido negociando la venta de la finca descrita con,
Hercapital 22 SL y fruto de dicha negociación, finalmente han convenido un precio, que
de mutuo acuerdo han fijado de forma preliminar en noventa y cinco mil euros (95.000€).

cve: BOE-A-2024-21776
Verificable en https://www.boe.es

Tercera.