BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 256

Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135918

de 2022 recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en base a
las siguientes
Alegaciones.
Primera. Objeto social de las concedentes.
Según se describe en el Artículo Dos de los estatutos sociales de las sociedades, el
objeto principal de la misma, entre otros resulta ser:
“la adquisición, promoción y rehabilitación de cualesquiera bienes inmuebles, para la
tenencia, disfrute, administración, enajenación y arrendamiento de los mismos. La
mediación en operaciones de compraventa y arrendamiento de inmuebles. Actividades
inmobiliarias”.

“alega la infracción de los artículos 1255 y 1256 del Código civil y cita una
jurisprudencia indiscutible sobre la opción de compra, pero olvida que las partes,
conforme al artículo 1255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el
negocio jurídico, sino 3-7.
modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas, conforme al
artículo 1256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han sido
observadas. La cláusula sexta, antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas partes,
en el párrafo primero la optante (“...no ejercitará la opción...”) y en el párrafo segundo, la
concedente (“...incumplimiento de compromiso contenido en el presente documento por
causas imputables a la parte concedente...”) imponiéndose una sanción al primero (“...la
cedente retendrá la prima...”) y al segundo (“... devolver la prima de la opción más otra
cantidad igual en concepto de daños y perjuicios...”). No aparece causa alguna que
permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la opción, sino que
impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes.
El submotivo segundo denuncia infracción del artículo 1454 del Código civil y niega
que la cláusula sexta, párrafo segundo, imponga unas arras penitenciales o de
desistimiento. Estas son aquéllas que autorizan a las partes a desistir del contrato,
perdiéndolas el futuro adquirente o devolviéndolas duplicadas el transmitente. Las
contempla el Código civil en el mencionado artículo 1454, desarrollado por la
jurisprudencia que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación
restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2002 que recoge numerosa
jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada
como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.
Este es el caso de autos, que claramente dispone que el concedente, si incumple,
simplemente deberá devolver el precio de la opción duplicado, a la parte optante. Lo
prevé el ordenamiento jurídico, lo trata la jurisprudencia y lo han previsto las partes, en

cve: BOE-A-2024-21776
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Segunda. Validez y no desnaturalización del contrato de opción de compra.
En la Calificación Desfavorable se pone en tela de juicio la operativa de la opción de
compra elevada a público entre las Partes. Según se expone en la misma, para que una
opción de compra sea válida no se deben otorgar elevadas primas, sin embargo, como
más adelante se analiza, los términos contractuales de la Escritura Pública son válidos y
acordes a Derecho.
El contenido típico de un contrato sencillo y básico es perfectamente modificable,
permitiendo a las Partes acordar voluntariamente un mayor nivel de complejidad
contractual. En este sentido, no se ha presentado por parte del Registrador en su
Calificación Desfavorable una exposición completa de la jurisprudencia del Tribunal
Supremo sobre el derecho de opción de compra que incluya la interpretación de sobre la
validez de los pactos más complejos basados en la figura jurídica de la opción. Resulta
particularmente relevante la Sentencia número 903 del Tribunal Supremo de fecha 1 de
diciembre de 2011, que en materia de vulneración de los artículos 1.255, 1.256 y 1.454
del Código Civil aplicados al contrato de opción de compra establece en su Fundamento
Tercero que: