BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 256

Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135916

número 734/2024 de su protocolo, de fecha 27/02/2024, ha resuelto no practicar los
asientos solicitados sobre la base de los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos.
En la escritura que por la presente se califica, otorgada el 27 de febrero de 2024, don
Óscar Martín San Prudencio, como concedente, concede a la mercantil Hercapital 22,
SL, como optante, un derecho de opción de compra sobre la finca registral 54411.
Son datos relevantes los siguientes:
– Se fija como prima de la opción la cantidad de 10.000 euros.
– Se fija como precio de la futura compra el de 95.00o [sic] euros.
– La entidad optante entrega al concedente, como anticipo del precio de compra, la
cantidad de 80.000 euros.
– Se acreditan los medios de pago tanto de la prima como del anticipo.
– El plazo para el ejercicio de la opción va desde el 27 de febrero de 2025 hasta
el 27 de agosto de 2025.
– La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al
concedente el precio de la compra, descontadas tanto las cantidades ya entregadas
como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse
cargo la entidad optante.
– Si llegado el 28 de agosto de 2025 no se hubiese ejercitado la opción de compra,
quedará extinguida la opción.
– Si la optante no ejercitase la opción, y dado que los 90.000 euros ya entregados
tienen el carácter de arras, la optante perdería dicha cantidad.
– Si el concedente, antes del 27 de febrero de 2025, decidiese dejar sin efecto la
opción, deberá restituir a la optante la cantidad de 105.000 euros, en concepto de
compensación por la ruptura del acuerdo de compra y gastos de constitución de la
opción soportados por la optante.
– Como objeto social, la entidad optante se dedica, entre otras actividades, a la
concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado,
concesión de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.

Según tiene reiteradamente declarado la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública (resoluciones de 28-1-2020, 15-3-2021 y 10-3-2022), en los contratos de
opción ha de respetarse el principio de conmutatividad o de equilibrio entre las
prestaciones de las partes; y específicamente, si intervienen consumidores, con el
objetivo de proteger sus intereses.
Sobre la base de esta doctrina general, en su resolución de 9-1-2024 declaró la
Dirección General que una operación similar a la presente no es inscribible porque en
ella, bajo la apariencia de un contrato de opción de compra, lo que subyace es un
negocio que envuelve una finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción
y que resulta contrario a la prohibición del pacto comisorio contenida en los arts. 1859
y 1884 del Código Civil, pues, razona la Dirección General, bajo la apariencia de un
contrato de opción de compra se esconde un comiso que permite a la sociedad optante
(acreedora) hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas
propios de la ejecución procesal o notarial (tutela de los intereses del deudor por el juez
o el notario, tasación independiente y objetiva de la finca, venta en pública subasta…).
Resulta claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al
concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades
instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa.
Existe, en fin, una clara falta de equilibrio entre las partes contratantes, con un evidente
perjuicio para el concedente deudor.

cve: BOE-A-2024-21776
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