III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21770)
Resolución de 30 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135863
No obstante, la variedad de situaciones que pueden plantearse, muchas de ellas
contempladas por el planeamiento de forma expresa, impone su examen específico
particularmente cuando no resulta acreditada la autorización administrativa en la que
pueda estar amparada dicha configuración jurídica en la medida que pueda suponer un
acto de parcelación ilegal siquiera de modo indirecto, en los términos antes expuestos y
contemplados expresamente por el legislador –artículo 26 de la Ley de Suelo–.
Es lo que ocurre en el presente caso donde la distribución del uso del suelo común
que se estipula agota la totalidad de la parcela sin que quede ningún espacio
considerado de utilización comunitaria, con la sola excepción del acceso, lo que sumado
a la existencia de puntos de salida a la vía pública de carácter independiente permiten
afirmar que de modo indirecto se está dividiendo la finca de forma incompatible con la
naturaleza común del suelo y la propiedad horizontal.
5. Lo expuesto en los anteriores fundamentos de Derecho constituye una doctrina
consolidada de esta Dirección General, sobre la necesidad de diferenciar el concepto de
complejo inmobiliario del de la propiedad horizontal propiamente dicha a los efectos de
considerar la existencia de una parcelación sometida a licencia, como ocurre en el
presente expediente.
Sin embargo, como recuerdan las Resoluciones de este centro directivo de 3 de junio
de 2019 y de 28 de julio de 2020, deben tenerse en cuenta otras normas especiales
existentes.
En este sentido, son de destacar los artículos 26.6 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal.
Ambos preceptos tienen su redacción en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
El primero, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la
propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y
deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de Suelo); mientras que el
segundo (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido más puramente civil.
Los títulos competenciales en que se amparan dicha modificación resultan de la
disposición final decimonovena, número 1, de la citada ley, que establece que «la
presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la
planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 149.1.13.ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2, apartado
segundo, en relación con los artículos 17 del texto refundido Ley de Suelo y 10.3 de
la Ley sobre propiedad horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el
artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia
sobre legislación civil, procedimiento administrativo común, legislación sobre
expropiación forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones
Públicas» (cfr. disposición final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
La Sentencia del Tribunal Constitucional número 75/2018 se ha pronunciado
específicamente sobre el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo (hoy 26.6
del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015), Sentencia que ha declarado
constitucional la previsión estatal de la exigencia de una autorización administrativa para
los casos que contempla.
Debe partirse de que el citado artículo 26.6 asume un concepto amplio de complejo
inmobiliario que permite englobar diversos supuestos amparados en un régimen de
organización unitaria de la propiedad inmobiliaria siempre que permitan distinguir
elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya
titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes
en cada momento sean titulares de los elementos privativos, lo que no excluye que el
cve: BOE-A-2024-21770
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135863
No obstante, la variedad de situaciones que pueden plantearse, muchas de ellas
contempladas por el planeamiento de forma expresa, impone su examen específico
particularmente cuando no resulta acreditada la autorización administrativa en la que
pueda estar amparada dicha configuración jurídica en la medida que pueda suponer un
acto de parcelación ilegal siquiera de modo indirecto, en los términos antes expuestos y
contemplados expresamente por el legislador –artículo 26 de la Ley de Suelo–.
Es lo que ocurre en el presente caso donde la distribución del uso del suelo común
que se estipula agota la totalidad de la parcela sin que quede ningún espacio
considerado de utilización comunitaria, con la sola excepción del acceso, lo que sumado
a la existencia de puntos de salida a la vía pública de carácter independiente permiten
afirmar que de modo indirecto se está dividiendo la finca de forma incompatible con la
naturaleza común del suelo y la propiedad horizontal.
5. Lo expuesto en los anteriores fundamentos de Derecho constituye una doctrina
consolidada de esta Dirección General, sobre la necesidad de diferenciar el concepto de
complejo inmobiliario del de la propiedad horizontal propiamente dicha a los efectos de
considerar la existencia de una parcelación sometida a licencia, como ocurre en el
presente expediente.
Sin embargo, como recuerdan las Resoluciones de este centro directivo de 3 de junio
de 2019 y de 28 de julio de 2020, deben tenerse en cuenta otras normas especiales
existentes.
En este sentido, son de destacar los artículos 26.6 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal.
Ambos preceptos tienen su redacción en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
El primero, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la
propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y
deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de Suelo); mientras que el
segundo (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido más puramente civil.
Los títulos competenciales en que se amparan dicha modificación resultan de la
disposición final decimonovena, número 1, de la citada ley, que establece que «la
presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la
planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 149.1.13.ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2, apartado
segundo, en relación con los artículos 17 del texto refundido Ley de Suelo y 10.3 de
la Ley sobre propiedad horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el
artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia
sobre legislación civil, procedimiento administrativo común, legislación sobre
expropiación forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones
Públicas» (cfr. disposición final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
La Sentencia del Tribunal Constitucional número 75/2018 se ha pronunciado
específicamente sobre el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo (hoy 26.6
del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015), Sentencia que ha declarado
constitucional la previsión estatal de la exigencia de una autorización administrativa para
los casos que contempla.
Debe partirse de que el citado artículo 26.6 asume un concepto amplio de complejo
inmobiliario que permite englobar diversos supuestos amparados en un régimen de
organización unitaria de la propiedad inmobiliaria siempre que permitan distinguir
elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya
titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes
en cada momento sean titulares de los elementos privativos, lo que no excluye que el
cve: BOE-A-2024-21770
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Núm. 256
