BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135862

‘tumbada’ que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que
responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones
jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en
comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento
común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de
los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que
se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario, la propiedad horizontal
propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad
jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse
al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que
pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –la que se
produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con
prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o
porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de
zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad”. Ciertamente,
la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de
fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se
pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la
ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal
tumbada, el suelo permanece común».
4. En el presente expediente, como señala la registradora, concurren circunstancias
que pueden considerarse reveladoras de la existencia de una parcelación.
En primer lugar, la asignación de uso exclusivo que se atribuye a los propietarios de
las respectivas edificaciones que integran la división horizontal, en relación con las
respectivas parcelas que se describen en la escritura con expresión de superficie.
En segundo lugar, la distribución del uso del suelo común y la superficie destinada a
acceso agota la totalidad de la parcela en conjunto de 7.855 metros cuadrados.
En tercer lugar, se incorpora certificado suscrito por técnico competente en el que
consta un plano en el que se diferencian los espacios que corresponden a cada
edificación de forma análoga a una parcelación.
En cuarto lugar, todos los departamentos lindan por el frente con la calle de situación.
En los estatutos se regula que son elementos comunes, en particular, amén del
conjunto del solar, la franja destinada a camino de acceso de 438,15 metros cuadrados.
En el presente caso puede concluirse que a pesar de que el suelo tiene formalmente
la condición de elemento común de la propiedad horizontal según su configuración
estatutaria y que en principio únicamente se asigna el uso exclusivo de una concreta
superficie de parcela en que se ubica cada edificación, superficie superior a la ocupada
por cada edificación, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso
exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie
de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del
legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio,
indivisibles e inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del
suelo sujeto a licencia urbanística, salvo que el órgano competente estime su
innecesariedad lo que deberá acreditarse debidamente.
Es cierto que la realidad de este tipo de edificaciones en forma de división horizontal
puede requerir de la existencia de pactos que permitan diferenciar zonas de uso
exclusivo de las respectivas edificaciones de modo que permitan una explotación
racional del suelo coherente con esa tipología constructiva, sin que por ello se vea
afectada la unidad de la finca. Por ejemplo, cuando se configuran zonas comunes
destinadas a accesos, jardín e instalaciones comunes y elementos privativos
compuestos por edificación que tienen asignado el uso de concretas porciones de suelo
adyacentes a los mismos, bien porque se estipule así en los estatutos comunitarios bien
porque se configure como anejo del elemento privativo.

cve: BOE-A-2024-21770
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Núm. 256