BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135861

3. Como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo –vid. Resoluciones
citadas en los «Vistos»–, la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un
acto de parcelación que suponga la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su
edificación ni tampoco de segregación u otros actos de división de terrenos, pues el
régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil
parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del
terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la
edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las
infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones citadas –cfr. Resolución de 20 de julio
de 2020–, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar
equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la
unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a
efectos registrales la oportuna licencia urbanística.
En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de
diciembre de 2012 señala «la propiedad horizontal tumbada suele englobar dos
supuestos distintos: los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza
de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen
de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH): están integrados por
parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y sólo tienen en común los
elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”; y la
Propiedad Horizontal Tumbada propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es
una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de
las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en
común el suelo, vuelo y la unidad de la finca. Por tanto, mientras en los complejos
inmobiliarios se produce la formación de fincas, que pasan a ser elementos privativos,
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada,
a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, en la propiedad horizontal
propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la
unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno
sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su
totalidad como razona la resolución de la Dirección General de los Registros y el
Notariado, de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), “...bajo el calificativo de

cve: BOE-A-2024-21770
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