III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21770)
Resolución de 30 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135860
En la escritura se declaran unas obras de reforma sobre la segunda de las naves
conforme a proyecto técnico y licencia y se declara por antigüedad de más de diez años
una edificación consistente en unidad de suministro de combustible.
A continuación, se formaliza la división horizontal de la finca en cuatro
departamentos correspondientes a las respectivas edificaciones: el departamento uno es
el surtidor de combustible y tiene adscrito el uso exclusivo de una porción de terreno
de 519,49 metros cuadrados y una cuota de participación en relación con el total valor
del inmueble de 6,61 %. El departamento dos destinado a nave industrial y tiene adscrito
el uso exclusivo de una porción de terreno de 1.052,01 metros cuadrados y una cuota de
participación en relación con el total valor del inmueble de 13,39 %. El departamento tres
está destinado centro de lavado de vehículos y tiene adscrito el uso exclusivo de una
porción de terreno de 1.243,20 metros cuadrados y una cuota de participación en
relación al total valor del inmueble de 15,83 %. El departamento cuatro destinado a nave
industrial y tiene adscrito el uso exclusivo de una porción de terreno de 4.602,15 metros
cuadrados y una cuota de participación en relación con el total valor del inmueble
de 64,17 %.
En los estatutos se regula que son elementos comunes, en particular, amén del
conjunto del solar, la franja destinada a camino de acceso de 438,15 metros cuadrados.
La registradora considera que es necesario licencia de segregación o declaración
municipal de innecesariedad, al existir indicios de parcelación puesto que cada elemento
se adjudica «el uso exclusivo de una porción de terreno»; de la descripción de los
inmuebles hay indicios de ser fincas independientes y no existen elementos comunes
salvo el paso para acceder a cada inmueble conforme al art. 91 de la ley andaluza.
Asimismo, considera necesario la georreferenciación en formato GML de cada una de
las parcelas resultantes de la división.
El recurrente discute la exigencia de intervención administrativa e incluso la
considera obtenida por acto presunto.
2. El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o
división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta,
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia
en sede registral -cfr. Resolución de 15 de julio de 2021-.
En el caso de Andalucía, el artículo 91.2 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de
impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, dispone que «se consideran
actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante
la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas
en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro
derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del
apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso
pueda excluir tal aplicación».
Añadiendo el apartado cuarto que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura
pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la
aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que
incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán
testimoniar en la escritura correspondiente».
cve: BOE-A-2024-21770
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135860
En la escritura se declaran unas obras de reforma sobre la segunda de las naves
conforme a proyecto técnico y licencia y se declara por antigüedad de más de diez años
una edificación consistente en unidad de suministro de combustible.
A continuación, se formaliza la división horizontal de la finca en cuatro
departamentos correspondientes a las respectivas edificaciones: el departamento uno es
el surtidor de combustible y tiene adscrito el uso exclusivo de una porción de terreno
de 519,49 metros cuadrados y una cuota de participación en relación con el total valor
del inmueble de 6,61 %. El departamento dos destinado a nave industrial y tiene adscrito
el uso exclusivo de una porción de terreno de 1.052,01 metros cuadrados y una cuota de
participación en relación con el total valor del inmueble de 13,39 %. El departamento tres
está destinado centro de lavado de vehículos y tiene adscrito el uso exclusivo de una
porción de terreno de 1.243,20 metros cuadrados y una cuota de participación en
relación al total valor del inmueble de 15,83 %. El departamento cuatro destinado a nave
industrial y tiene adscrito el uso exclusivo de una porción de terreno de 4.602,15 metros
cuadrados y una cuota de participación en relación con el total valor del inmueble
de 64,17 %.
En los estatutos se regula que son elementos comunes, en particular, amén del
conjunto del solar, la franja destinada a camino de acceso de 438,15 metros cuadrados.
La registradora considera que es necesario licencia de segregación o declaración
municipal de innecesariedad, al existir indicios de parcelación puesto que cada elemento
se adjudica «el uso exclusivo de una porción de terreno»; de la descripción de los
inmuebles hay indicios de ser fincas independientes y no existen elementos comunes
salvo el paso para acceder a cada inmueble conforme al art. 91 de la ley andaluza.
Asimismo, considera necesario la georreferenciación en formato GML de cada una de
las parcelas resultantes de la división.
El recurrente discute la exigencia de intervención administrativa e incluso la
considera obtenida por acto presunto.
2. El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o
división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta,
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia
en sede registral -cfr. Resolución de 15 de julio de 2021-.
En el caso de Andalucía, el artículo 91.2 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de
impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, dispone que «se consideran
actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante
la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas
en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro
derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del
apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso
pueda excluir tal aplicación».
Añadiendo el apartado cuarto que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura
pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la
aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que
incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán
testimoniar en la escritura correspondiente».
cve: BOE-A-2024-21770
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
