III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21770)
Resolución de 30 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135864
suelo pueda tener la naturaleza de elemento común como ocurre en la propiedad
horizontal.
Por otra parte, el fundamento de la exigencia de autorización administrativa para la
constitución o modificación del complejo inmobiliario siempre que se produzca un
incremento de los elementos privativos respecto a los autorizados en la licencia de obras
concurre también cuando se trata de división horizontal de elementos independientes
que se asientan sobre una parcela de naturaleza común. Pues no se trata únicamente de
controlar el fraccionamiento del suelo para garantizar el respeto a la parcela mínima, sino
además otro parámetro urbanístico esencial como son la densidad y población máxima
en el uso residencial de la zona.
En el caso de Andalucía, el artículo 137 de la Ley de impulso para la sostenibilidad
del territorio de Andalucía señala que están sujetos a previa licencia urbanística
municipal las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las
distintas fórmulas de propiedad horizontal reguladas en la legislación en la materia,
exceptuando la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos
exceptuados en la legislación estatal –cfr. letra d) del citado artículo–.
De acuerdo con este marco normativo, en los supuestos de división o segregación de
fincas (con el concepto legal visto), de acuerdo con el artículo 26.1 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, la exigencia de licencia o autorización administrativa
vendrá determinada por la ley aplicable; tratándose de complejos inmobiliarios del
artículo 26.6 del citado Real Decreto Legislativo 7/2015, así como en los supuestos
regulados en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, la exigencia de
autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado, como se deduce
de la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 y la disposición final segunda del
Real Decreto Legislativo 7/2015.
6. En el presente expediente, la registradora entiende exigible la intervención
administrativa por concurrir un acto de parcelación siquiera de modo indirecto, dada la
distribución del uso de la parcela mediante derechos exclusivos asignados a los distintos
departamentos de la división horizontal.
Atendiendo a los argumentos expuestos en los fundamentos anteriores dicha
calificación debe ser confirmada por cuanto las características concretas del régimen de
división horizontal formalizado en la escritura lo equiparan a un complejo inmobiliario de
edificaciones industriales que implica, como se ha justificado, una parcelación de suelo
no amparada en ninguna autorización administrativa.
Por lo que, en el presente caso, resulta exigible intervención administrativa a efectos
de inscripción de la división horizontal sin poder ampararse en ninguna de las
excepciones previstas por el legislador andaluz y estatal.
De este modo procede confirmar el defecto expresado en la nota de calificación en
cuanto a la exigencia de la licencia de parcelación o certificación de su innecesaridad
expedida por el Ayuntamiento.
Respecto a la alegación del recurrente relativa a la obtención de acto administrativo
presunto debe recordarse la doctrina mantenida por la Resolución de esta Dirección
General de 23 de mayo de 2023 relativa a la vigente legislación andaluza, que mantiene
la exigencia de acreditar un pronunciamiento municipal expreso como resulta del
artículo 26 de la Ley de Suelo estatal y más concretamente del artículo 91.4 de la Ley
andaluza 7/2021.
En el caso de obtener autorización que ampare dicha parcelación resulta necesaria
asimismo la aportación de la representación gráfica de las fincas resultantes,
georreferenciación, tanto de los elementos privativos, como, por exclusión, del elemento
común, que resulta preceptiva, porque así lo exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en
todos los supuestos de divisiones y otros más, que determinen una reordenación de los
terrenos, como ocurre en el caso –cfr. Resolución de 13 de marzo de 2023–.
cve: BOE-A-2024-21770
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135864
suelo pueda tener la naturaleza de elemento común como ocurre en la propiedad
horizontal.
Por otra parte, el fundamento de la exigencia de autorización administrativa para la
constitución o modificación del complejo inmobiliario siempre que se produzca un
incremento de los elementos privativos respecto a los autorizados en la licencia de obras
concurre también cuando se trata de división horizontal de elementos independientes
que se asientan sobre una parcela de naturaleza común. Pues no se trata únicamente de
controlar el fraccionamiento del suelo para garantizar el respeto a la parcela mínima, sino
además otro parámetro urbanístico esencial como son la densidad y población máxima
en el uso residencial de la zona.
En el caso de Andalucía, el artículo 137 de la Ley de impulso para la sostenibilidad
del territorio de Andalucía señala que están sujetos a previa licencia urbanística
municipal las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las
distintas fórmulas de propiedad horizontal reguladas en la legislación en la materia,
exceptuando la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos
exceptuados en la legislación estatal –cfr. letra d) del citado artículo–.
De acuerdo con este marco normativo, en los supuestos de división o segregación de
fincas (con el concepto legal visto), de acuerdo con el artículo 26.1 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, la exigencia de licencia o autorización administrativa
vendrá determinada por la ley aplicable; tratándose de complejos inmobiliarios del
artículo 26.6 del citado Real Decreto Legislativo 7/2015, así como en los supuestos
regulados en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, la exigencia de
autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado, como se deduce
de la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 y la disposición final segunda del
Real Decreto Legislativo 7/2015.
6. En el presente expediente, la registradora entiende exigible la intervención
administrativa por concurrir un acto de parcelación siquiera de modo indirecto, dada la
distribución del uso de la parcela mediante derechos exclusivos asignados a los distintos
departamentos de la división horizontal.
Atendiendo a los argumentos expuestos en los fundamentos anteriores dicha
calificación debe ser confirmada por cuanto las características concretas del régimen de
división horizontal formalizado en la escritura lo equiparan a un complejo inmobiliario de
edificaciones industriales que implica, como se ha justificado, una parcelación de suelo
no amparada en ninguna autorización administrativa.
Por lo que, en el presente caso, resulta exigible intervención administrativa a efectos
de inscripción de la división horizontal sin poder ampararse en ninguna de las
excepciones previstas por el legislador andaluz y estatal.
De este modo procede confirmar el defecto expresado en la nota de calificación en
cuanto a la exigencia de la licencia de parcelación o certificación de su innecesaridad
expedida por el Ayuntamiento.
Respecto a la alegación del recurrente relativa a la obtención de acto administrativo
presunto debe recordarse la doctrina mantenida por la Resolución de esta Dirección
General de 23 de mayo de 2023 relativa a la vigente legislación andaluza, que mantiene
la exigencia de acreditar un pronunciamiento municipal expreso como resulta del
artículo 26 de la Ley de Suelo estatal y más concretamente del artículo 91.4 de la Ley
andaluza 7/2021.
En el caso de obtener autorización que ampare dicha parcelación resulta necesaria
asimismo la aportación de la representación gráfica de las fincas resultantes,
georreferenciación, tanto de los elementos privativos, como, por exclusión, del elemento
común, que resulta preceptiva, porque así lo exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en
todos los supuestos de divisiones y otros más, que determinen una reordenación de los
terrenos, como ocurre en el caso –cfr. Resolución de 13 de marzo de 2023–.
cve: BOE-A-2024-21770
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Núm. 256
