III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21770)
Resolución de 30 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135858
Que acompaña calificación sustitutoria del Registrador de la propiedad del número
uno de San Fernando don Javier Méndez Rodríguez.
Que interesa se califique conforme cree en derecho corresponde por las siguientes
razones que se sustentan en las ya expuestas previamente:
1.º Se trata de suelo urbano y en dicha calificación sustitutoria abunda sobre el
hecho que se ha mantenido el carácter común del suelo pero adscrito sic “casi en su
totalidad” (al margen de 438,15 m2 de caminos de acceso) a cado uno de los elementos
resultantes de la división horizontal.
Se plantea dicha calificación, argumentadamente, una aplicación analógica de la
figura del complejo inmobiliario privado como más acorde a la realidad jurídica de la
operación formalizada por insistir en la idea previamente expuesta y llega, por esa
presunción de división del suelo, que por esencia es elemento común en toda propiedad
horizontal (y en este caso no hay excepción, lógicamente), a la conclusión que se trataría
de un auténtico acto divisorio que requeriría licencia municipal o declaración de
innecesaridad.
2.º Recoge la idea que “los requisitos exigidos por el artículo 28.4 de la Ley del
Suelo para la declaración de obra por antigüedad son aplicables a las segregaciones
respecto de las cuales ya no quepa la aplicación de medidas de restablecimiento de
medidas de disciplina urbanística por prescripción de acciones”… y señala “siempre será
necesario a diferencia de lo que ocurre con las obras antiguas, que exista un título
administrativo habilitante, que usualmente será una licencia o una declaración de
innecesariedad por haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad
urbanística”.
3.º Parece, por tanto, que cuando, como en este caso, se opera por presunción,
deba mantenerse un criterio más riguroso que cuando efectivamente se haya segregado
o dividido el suelo, cosa que no ha ocurrido en el presente caso.
Y es aquí donde creemos se está confundiendo esa calificación porque, partiendo de
la idea que si se aplica analógicamente una figura lo habrá de ser para lo bueno y lo
malo que ella suponga desde el punto de vista jurídico, se habrá de convenir que aunque
se pudiera estimar, con mayor o menor base, que pudiera existir, por la adscripción al
uso un acto que se acerca más a la división material que a la división horizontal
tumbada, también habría de estimarse como cauce valido para que el Registro recoja
tabularmente esa realidad, la declaración de innecesaridad municipal.
En este punto, es obvio que con la actual Ley LISTA, el silencio no sería negativo y
se han desarrollado las actuaciones legalmente previstas para obtenerlas por acto
presunto.
Se estima que toda división, segregación o parcelación de terrenos, (que son
términos equivalente o sinónimos a estos efectos), tanto si merece el calificativo de
urbanística como si no, requiere control preventivo.
Por eso se ofrece la alternativa de acreditar la innecesariedad de licencia en los
casos pertinentes, todo ello a fin de que en todo caso haya un pronunciamiento
municipal que ampare el acto que se pretende.
Así lo entendió también la ley del suelo de 1992 y con carácter más tajante la LOUA,
pero abriendo la vía de la declaración de innecesaridad incluso en sus presunciones
cuando señalaba en su artículo 66.1. Se considera parcelación urbanística:
a. En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda
división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b. En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con
independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza,
pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
En esta clase de suelo (no urbanizable) también se consideran actos reveladores de
una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
cve: BOE-A-2024-21770
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135858
Que acompaña calificación sustitutoria del Registrador de la propiedad del número
uno de San Fernando don Javier Méndez Rodríguez.
Que interesa se califique conforme cree en derecho corresponde por las siguientes
razones que se sustentan en las ya expuestas previamente:
1.º Se trata de suelo urbano y en dicha calificación sustitutoria abunda sobre el
hecho que se ha mantenido el carácter común del suelo pero adscrito sic “casi en su
totalidad” (al margen de 438,15 m2 de caminos de acceso) a cado uno de los elementos
resultantes de la división horizontal.
Se plantea dicha calificación, argumentadamente, una aplicación analógica de la
figura del complejo inmobiliario privado como más acorde a la realidad jurídica de la
operación formalizada por insistir en la idea previamente expuesta y llega, por esa
presunción de división del suelo, que por esencia es elemento común en toda propiedad
horizontal (y en este caso no hay excepción, lógicamente), a la conclusión que se trataría
de un auténtico acto divisorio que requeriría licencia municipal o declaración de
innecesaridad.
2.º Recoge la idea que “los requisitos exigidos por el artículo 28.4 de la Ley del
Suelo para la declaración de obra por antigüedad son aplicables a las segregaciones
respecto de las cuales ya no quepa la aplicación de medidas de restablecimiento de
medidas de disciplina urbanística por prescripción de acciones”… y señala “siempre será
necesario a diferencia de lo que ocurre con las obras antiguas, que exista un título
administrativo habilitante, que usualmente será una licencia o una declaración de
innecesariedad por haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad
urbanística”.
3.º Parece, por tanto, que cuando, como en este caso, se opera por presunción,
deba mantenerse un criterio más riguroso que cuando efectivamente se haya segregado
o dividido el suelo, cosa que no ha ocurrido en el presente caso.
Y es aquí donde creemos se está confundiendo esa calificación porque, partiendo de
la idea que si se aplica analógicamente una figura lo habrá de ser para lo bueno y lo
malo que ella suponga desde el punto de vista jurídico, se habrá de convenir que aunque
se pudiera estimar, con mayor o menor base, que pudiera existir, por la adscripción al
uso un acto que se acerca más a la división material que a la división horizontal
tumbada, también habría de estimarse como cauce valido para que el Registro recoja
tabularmente esa realidad, la declaración de innecesaridad municipal.
En este punto, es obvio que con la actual Ley LISTA, el silencio no sería negativo y
se han desarrollado las actuaciones legalmente previstas para obtenerlas por acto
presunto.
Se estima que toda división, segregación o parcelación de terrenos, (que son
términos equivalente o sinónimos a estos efectos), tanto si merece el calificativo de
urbanística como si no, requiere control preventivo.
Por eso se ofrece la alternativa de acreditar la innecesariedad de licencia en los
casos pertinentes, todo ello a fin de que en todo caso haya un pronunciamiento
municipal que ampare el acto que se pretende.
Así lo entendió también la ley del suelo de 1992 y con carácter más tajante la LOUA,
pero abriendo la vía de la declaración de innecesaridad incluso en sus presunciones
cuando señalaba en su artículo 66.1. Se considera parcelación urbanística:
a. En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda
división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b. En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con
independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza,
pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
En esta clase de suelo (no urbanizable) también se consideran actos reveladores de
una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
cve: BOE-A-2024-21770
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Núm. 256
