BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135885

que el artículo 9 del Reglamento Hipotecario establece que “No son inscribibles la
obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real
sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos
comprendidos en los artículos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o
derechos personales, sin perjuicio de que en cada uno de estos casos se inscriba la
garantía real constituida para asegurar su cumplimiento o se tome anotación cuando
proceda, de conformidad con el artículo 42 de la Ley”; es decir que las simples
obligaciones en ningún caso pueden ser objeto de inscripción en el Registro de la
Propiedad, pudiendo ser las mismas canceladas incluso en el caso de que se hubiera
hubieran hecho constar, de conformidad con los artículos 353 del Reglamento
Hipotecario y del artículo 98 de la Ley Hipotecaria que dispone que “los derechos
personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de
inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados
preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los
efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte
interesada”.
Y esto nos lleva al análisis de la segunda de las afirmaciones y es la de que el
contrato de permuta es un contrato de naturaleza real. En ningún caso la
contraprestación que se recoge en el citado asiento, como reflejo exacto de la escritura
presentada, puede tener la consideración de carga de naturaleza real, sino que dicha
contraprestación se hizo constar como parte del precio en el asiento registral, tal y como
se recoge en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, en el contrato de
permuta existe una obligación de entrega tanto de unas viviendas como de una cantidad
de dinero aplazada, pero dichas obligaciones en ningún momento fueron garantizadas
con condición resolutoria ni fueron constituidas con ninguno de los requisitos que la
doctrina ha exigido para considerar que se trata de un verdadero derecho real. La
obligación del cesionario a la entrega para que tenga la consideración de derecho real,
tal y como ha señalado la doctrina de la Dirección General, implica que los elementos
que deban ser objeto de entrega tienen que estar perfectamente descritos, en cuanto a
su superficie y la cuota que tendrán en la propiedad horizontal que en su día se
constituya, y esto daría lugar a una comunidad especial entre el cedente y cesionario
hasta el momento de la entrega, inscribiéndose el solar a nombre de ambos. Si se
hubiese constituido de esta manera se hubiera impedido el hecho de que el cesionario
pudiera constituir por sí solo la hipoteca que posteriormente fue objeto de ejecución. En
este sentido la Resolución de 13 de julio de 2005 dispuso “si en el contrato se establece
una comunidad sobre el solar, no cabe duda de que tal comunidad sería inscribible, pues
la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto
existente. Lo que ocurre en el presente caso es que no se establece ninguna comunidad
sobre el solar, sino el derecho a una parte de lo construido que no consta que exista, y
es claro que no cabe un derecho real sobre una cosa no existente aún, y tampoco se
establece garantía real sobre la contraprestación pactada (cfr. párrafo final del citado
artículo 13), que podría inscribirse de conformidad con el artículo 11 de la Ley”
Y en Resolución de 13 de julio de 2005 dispuso en este mismo sentido que... “El
artículo 13 del Reglamento Hipotecario, según la redacción que le dio el Real
Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, de acuerdo con la doctrina más autorizada,
había optado por configurado como real si se constituía como una comunidad especial el
derecho consistente en la ‘transmisión actual de pisos o locales del edificio a construir’
que aparecieran descritos como exige la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, la
Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala 3.ª) declaró ilegales los
tres primeros párrafos de tal artículo 13, por entender que un derecho real no puede
recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulación reglamentaria alteraba el
régimen legal de la propiedad consagrado por el artículo 609 del Código Civil. No
obstante, como se ha dicho acertadamente, si en el contrato se establece una
comunidad sobre el solar, no cabe duda de que tal comunidad sería inscribible, pues la
copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto

cve: BOE-A-2024-21773
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Núm. 256