BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135893

El primer párrafo del artículo 11 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción se
deje constancia del precio y de la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.
El ordenamiento contempla esta constancia como un mero dato de hecho que se refleja
en el Registro, pero del que no deriva efecto real ninguno (vid. artículos 11 y 37.4.b) de la
Ley Hipotecaria y 51.7.ª de su Reglamento, y Resolución de 5 de octubre de 1994).
Por el contrario, si conforme a las previsiones del segundo párrafo del artículo 11 de
la misma Ley Hipotecaria, las partes dan a la falta de pago el carácter de condición
resolutoria explícita, su inscripción en el Registro provoca su plena oponibilidad frente a
terceros adquirentes. Esta eficacia real produce la plena sujeción del pacto de lex
comisoria a las exigencias derivadas del ordenamiento hipotecario; de aquí que el propio
artículo 11 exija la distribución del precio aplazado en el supuesto de que sean dos o
más las fincas transmitidas y que aquél quede determinado en el asiento registral de
modo que los eventuales terceros puedan conocer en toda su extensión la situación que
les es oponible (vid. artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Como ha tenido ocasión de declarar este Centro Directivo en múltiples ocasiones
(vid. «Vistos», en especial a partir de la Resolución de 17 de noviembre de 1978,
reiterada por otras muchas) la inscripción del pacto de condición resolutoria explícita
implica un enérgico sistema de autotutela a favor del vendedor que le permite obtener la
reinscripción de los bienes transmitidos en caso de incumplimiento por el adquirente de
su obligación de pagar el precio a través de un procedimiento caracterizado por su
automatismo, pero que por su mismo rigor debe ser examinado en su aplicación con
todo tipo de cautelas a fin de salvaguardar los posibles derechos de todos los
interesados y terceros. Estos efectos rigurosos del pacto de condición resolutoria
explícita conllevan la exigencia de que las circunstancias en que se ha de desenvolver,
en su caso, resulten de forma indubitada de los asientos registrales (artículo 13 de la Ley
Hipotecaria), y que sean objeto de publicidad para que puedan perjudicar, en su caso, a
los terceros adquirentes conforme a los artículos 34 y 37 de la Ley Hipotecaria.
Las anteriores consideraciones son igualmente aplicables cuando la prestación del
adquirente consiste total o parcialmente en especie y en especial cuando se trata de un
supuesto de entrega de presente a cambio de cosa futura. Como tiene declarado este
Centro Directivo en los supuestos de permuta de finca por obra futura el derecho del
cedente puede configurarse como real, si se constituye una comunidad especial sobre el
objeto cedido, o como un mero derecho personal en cuyo caso su reflejo registral sólo
tendrá eficacia frente a terceros si se garantiza en alguna de las formas previstas en el
artículo 11 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 13 de julio de 2005).
Sin embargo, como ya se ha puesto de manifiesto, en el supuesto de hecho de este
expediente no se configuró el derecho del cedente del solar como derecho real,
constituyendo una comunidad especial sobre la finca, ni tampoco se ha garantizado
especialmente el mismo en alguna de las formas previstas en el artículo 11 de la Ley
Hipotecaria. Por lo tanto, debe entenderse que dicho derecho se configuró con un mero
derecho personal, que no tiene eficacia frente a terceros, sino únicamente entre las
partes contratantes y sus herederos conforme al artículo 1257.1 del Código Civil. El
hecho de que la contraprestación conste en el asiento registral deriva de la exigencia del
primer párrafo del artículo 11 de la Ley Hipotecaria (anterior artículo 10 de la Ley
Hipotecaria, antes de la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio). Esta constancia se
contempla por la ley como un mero dato de hecho, pero del que no deriva efecto real
alguno, por lo que no debe aparecer en la publicidad formal expedida sobre la finca.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que el hecho de que la contraprestación no
aparezca reflejada en la publicidad formal no supone que la misma haya sido objeto de
cancelación por parte de la registradora. Al contrario, la contraprestación sigue apareciendo
reflejada en los libros registrales, pero a los únicos efectos de la exigencia del primer párrafo
del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, sin que ello le confiera carácter real.
4. Por último, deben analizarse las consecuencias que pueden derivarse del hecho
de que en diversas notas simples expedidas en el pasado sobre la finca registral 1.035

cve: BOE-A-2024-21773
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Núm. 256