BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135892

de diciembre de 2023, entendiendo que de ello se deduce que la carga efectivamente
constituye un derecho real por definición. Continúa señalando que, al haber constado la
carga en la publicidad, la omisión de esta en la última nota simple ha supuesto o bien
una vulneración del principio de publicidad registral, o bien una cancelación registral que
no ha cumplido con los requisitos legales. Por último, el recurrente entiende que tiene la
consideración de tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, al haber
confiado en la fe pública registral.
Respecto de los defectos de forma, el recurrente no realiza ninguna manifestación,
por lo que se entiende que los mismos no son objeto de recurso.
2. Para resolver el presente expediente, se debe comenzar analizando si la
contraprestación pactada en la escritura de permuta del año 2007 se configuró con
eficacia real, o únicamente con carácter obligacional.
Con carácter previo, es necesario resaltar la diferencia entre el carácter real u
obligacional con que se ha configurado la contraprestación que se pacta en la permuta
de solar por obra futura, pues los efectos que la misma produce respecto de terceros son
distintos según se haya configurado con uno u otro carácter. El objeto del presente
recurso afecta solamente al carácter de la contraprestación pactada en la permuta.
Este Centro Directivo (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») ya se ha
pronunciado sobre la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura,
tanto con carácter obligacional, como con eficacia real, determinante de la transmisión
actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una
comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura pública de permuta determine la
transmisión actual, pues en tal caso equivale a la entrega a los efectos de tener por
realizada la transmisión dominical (cfr. artículo 1462 Código Civil).
La Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001
declaró ilegales los tres primeros párrafos del artículo 13 del Reglamento Hipotecario,
por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque
dicha regulación reglamentaria alteraba el régimen legal de la propiedad consagrado por
el artículo 609 del Código Civil. Pero esto no excluye que, como se ha dicho
anteriormente, si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, no cabe duda
de que tal comunidad sería inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente
un derecho real y recae sobre un objeto existente.
Sin embargo, en el supuesto de hecho de este expediente, lo que se pacta como
contraprestación en la escritura de permuta de solar por obra futura es lo siguiente:
«obligándose dicha Sociedad, como contraprestación, a entregar a los citados cedentes
en plena propiedad con carácter privativo, dos viviendas y tres plazas de garaje del
Edificio, una vez terminado, que dicha sociedad tiene previsto edificar sobre esta finca,
en un plazo máximo de tres años contados a partir de la fecha en que el Ayuntamiento
de Toledo le entregue la correspondiente licencia de obras, dichas viviendas se
entregarán de entre las construidas a elección de los cedentes y tendrán una superficie
construida total de aproximadamente setenta metros cuadrados».
Por lo tanto, como pone de relieve la registradora en su nota de calificación, del tenor
de la escritura resulta que la sociedad promotora únicamente asumió una obligación de
entrega de los pisos y plazas de garaje, sin que se haya pactado ningún tipo de garantía
real de la contraprestación. Además, no resulta de la escritura la tradición instrumental o
jurídica de los pisos y plazas de garaje ni, por ende, la creación de una comunidad sobre
el solar, que sería inscribible como derecho real.
En consecuencia, la contraprestación que se pactó en la escritura de permuta de
solar por obra futura lo fue con carácter obligacional, y conforme al artículo 1257.1 del
Código Civil, solo produce efectos entre las partes contratantes y sus herederos.
3. Una vez determinado que la contraprestación pactada en la escritura de permuta
lo fue con carácter obligacional, procede analizar si fue correcta la actuación de la
registradora de no reflejar dicha contraprestación en la publicidad formal.
No pueden confundirse los distintos planos en los que juega la aplicación de los
párrafos primero y segundo del artículo 11 de la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2024-21773
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Núm. 256