III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21768)
Resolución de 30 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135843
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real,
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor
y que éste sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su ''ius distrahendi'', protegen al deudor al
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso
de ejercicio del ''ius distrahendi'', en que está prevista la suerte de los mismos».
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2017 son dos los
presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer
lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle
causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En
segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición».
En línea con esta posición jurisprudencial hay que situar la reciente doctrina de esta
Dirección General (así, en sus Resoluciones de 21 de julio de 2021, 10 de marzo
de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 de junio y 22
de julio de 2024) según la cual, la prohibición del pacto comisorio no es absoluta en
nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa
ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en
condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya
comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. Así lo ha reiterado este
Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la Resolución de 13 de julio
de 2022).
También ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, entre otras citadas), que deben
admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del
acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que
permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos
expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría
admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre
las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
cve: BOE-A-2024-21768
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135843
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real,
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor
y que éste sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su ''ius distrahendi'', protegen al deudor al
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso
de ejercicio del ''ius distrahendi'', en que está prevista la suerte de los mismos».
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2017 son dos los
presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer
lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle
causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En
segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición».
En línea con esta posición jurisprudencial hay que situar la reciente doctrina de esta
Dirección General (así, en sus Resoluciones de 21 de julio de 2021, 10 de marzo
de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 de junio y 22
de julio de 2024) según la cual, la prohibición del pacto comisorio no es absoluta en
nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa
ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en
condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya
comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. Así lo ha reiterado este
Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la Resolución de 13 de julio
de 2022).
También ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, entre otras citadas), que deben
admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del
acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que
permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos
expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría
admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre
las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
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