BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135844

que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
3. Dicho lo cual, la objeción a la inscripción del documento calificado, sin duda, gira
en torno a esta afirmación que se contiene en la nota recurrida: «(…) se le está
concediendo a los vendedores un préstamo o crédito, en el que las condiciones del
mismo se dejan fuera de la escritura, pero que, queda garantizado por la finca y que, en
caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve las cantidades
adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio) puede suponer la
vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar que el acreedor
pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía (…)».
Y sin duda alguna procede tener muy presentes las consideraciones que este Centro
Directivo va reiterando en las diversas resoluciones que abordan la problemática –
recurrente por lo demás– de posibles opciones de compra pactadas con función de
garantía de una operación de financiación y que encubran un pacto comisorio prohibido
en nuestro ordenamiento.
Además, habrá que contemplar cada caso concreto, lo que impone analizar
detenidamente el global clausulado de cada instrumento público y las declaraciones que en
él hayan vertidos las partes, pues, no en vano, el párrafo segundo del artículo 1218 del
Código Civil fija una regla a la hora de valorar la eficacia probatoria de los documentos
públicos: «También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a
las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros».
Y en este sentido, ha de repararse en el siguiente contenido de la escritura pública
calificada: «(…) Antes de dar continuidad a la lectura de la presente escritura el
concedente de la opción de compra hace manifestación expresa de que el precio
establecido para ejercitar la opción de compra aquí establecida y como consecuencia
adquirir la finca, ha sido pactado y tratado con suficiente antelación para valorar su
conveniencia o no y que el importe establecido, así como que el resto de las condiciones
contenidas en la presente escritura de opción de compra son fruto de negociaciones
previas que satisfacen suficientemente sus intereses, así mismo se hace mención de
que la vendedora no depende en absoluto, ni mantiene relación de confianza, con
respecto al optante, ni que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o
necesidad imperiosa de vender la finca, además la parte cedente confirma haber
entendido claramente el contenido de los acuerdos establecidos en la presente escritura
y que en ningún caso considera que el optante obre de mala fe ni aprovechándose de
ninguna circunstancia personal. 3.–Que el contenido de la presente escritura ha sido
ampliamente tratado con la parte compradora y que es conocedora de los pormenores
de esta, habiendo tratado cada punto de forma preliminar, dando lugar al redactado de
forma absolutamente consensuada (…)».
4. Declaraciones de las partes, por tanto, a tener en cuenta, si bien para nada ha
de obviarse, en modo alguno, la regla interpretativa que proclama el artículo 1281.2 del
código Civil («si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas»), pues no es menos cierto, como indica la
registradora en su nota y respecto del negocio jurídico calificado, que «la entidad optante
estaría obligándose a adelantar a la vendedora, sin indicar cuál sea la causa, el dinero
que pueda necesitar para hacer frente a sus obligaciones, sin tener delimitadas cuáles
puedan ser estas ni en qué importe. Es decir, se le está concediendo a los vendedores
un préstamo o crédito, en el que las condiciones del mismo se dejan fuera de la
escritura, pero que, queda garantizado por la finca y que, en caso de llegar a ejercitar la
opción (se supone, si el vendedor no devuelve las cantidades adelantadas por la entidad
optante, que han de descontarse del precio) puede suponer la vulneración de la
prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar que el acreedor pueda hacer suyo el
inmueble dado como garantía».

cve: BOE-A-2024-21768
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Núm. 256