BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 256

Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135845

Y este punto es el que sin duda ofrece la clave del asunto y pone en sus justos términos,
a la vista del global contenido del negocio jurídico celebrado, las declaraciones de las partes
consignadas en la escritura (antes reseñadas). Y más aún a la vista del sentido de algunas
afirmaciones del recurrente en su escrito, tales como que «la formulación contenida en la
escritura es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte
concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la opción de
compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para concertar
préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no
desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de cargas sobre el
inmueble, y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder el dinero abonado en
concepto de prima. Y lejos de suponer una situación de abuso para el concedente, es para
evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda
llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo por
las cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte
concedente».
Y ello por una razón bien simple y que no es otra que la derivada del juego de la
prioridad registral caso de ejercicio de una opción real, cuya operativa no casa para nada
con la declaración anterior. Y es que, una vez inscrito, el derecho de opción queda
sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario; y cuando ese
derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en propietario de la
finca objeto del mismo, lo que conlleva es la cancelación de los derechos posteriores tal
como prevé el artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación de los
embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes de su ejercicio es sólo
una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la opción, si bien para ello es
necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los
titulares de las cargas posteriores (artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).
Por esa razón no tiene sentido aludir a que el optante necesita ponerse cubierto de
actuaciones posteriores del concedente, pues si aquel ejercita la opción se opera la
resolución y tan solo ha de consignar en los términos expuestos; por ello lo que en
realidad viene a ocurrir en el supuesto analizado es que lo que ante todo prima es la
recuperación de cantidades que el optante haya podido anticipar al concedente de la
opción o a terceros (cantidades que no están ni cuantificadas ni tan siquiera
mínimamente delimitadas). Lo cual refuerza la afirmación de la registradora en el sentido
de que se está concediendo a los vendedores un préstamo o crédito, en el que las
condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura, pero que, queda garantizado por la
finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve
las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio)
puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar
que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía.
Y es que se quiera o no, lo que viene a suponer una opción como la concedida es una
traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba en función de garantía
una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido de unas garantías en
beneficio del deudor que, en casos como el presente y por la propia dinámica y operativa de
la opción (ponemos el acento en su ejercicio) brillan por su ausencia.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal,
todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 30 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2024-21768
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Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.