BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135842

supone, si el vendedor no devuelve las cantidades adelantadas por la entidad optante,
que han de descontarse del precio». Y se rechaza porque tal y como es de ver en la
propia escritura, es la parte optante la que perdería la cantidad entregada en concepto
de prima en caso de desistir de ejercitar la opción de compra; y en caso de ejercitarla,
obviamente se descontarían las cantidades abonadas al concedente, siendo la misma el
importe de la prima abonado.
– La formulación contenida en la escritura es, precisamente, para no dejar al arbitrio
de una de las partes –la parte concedente– el precio final a pagar por la parte optante
para el caso de ejercitar la opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente
vería libre la vía para concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que,
como es obvio, la parte optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de
compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble, y se vería obligada por la conducta
de la concedente a perder el dinero abonado en concepto de prima. Y lejos de suponer
una situación de abuso para el concedente, es para evitar una situación de abuso por
parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar a cabo una
indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo por las cargas que
puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte
concedente.
– Tampoco subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la presente y
mucho menos que el mismo sea un préstamo, con los elementos a los que hace
referencia, ya que los mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se pretende.
Y cabe traer a colación las afirmaciones de la concedente en el sentido de que el
clausulado de la escritura ha sido previamente consensuado por las partes; que la
vendedora no depende en absoluto, ni mantiene relación de confianza, con respecto al
optante, ni se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o necesidad
imperiosa de vender la finca.
– Que la parte concedente manifiesta que no tiene necesidad económica como para
otorgar el presente negocio jurídico por lo que difícilmente se puede argüir la
coexistencia de un negocio jurídico consiente en un «préstamo»; por ello en modo
alguno pudiera entenderse que subyace negocio jurídico distinto del contenido en la
referida escritura. Por ello entiende la recurrente que debe llevarse a cabo la inscripción
del negocio jurídico formalizado puesto que no cabe modificar los términos acordados en
el mismo ya que supondría cambiar completamente los términos del negocio jurídico
además de que supondría una auténtica limitación a la autonomía de voluntad de las
partes previsto y regulado en el artículo 1.255 del Código Civil.
2. Así las cosas, la reseña de los antecedentes nos lleva una vez más a examinar
la problemática de la opción de compra y su posible función de garantía. En relación con
ello, recordemos que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas
ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, y
en particular en las de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de
julio de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 de junio
y 22 de julio de 2024, entre otras) que el Código Civil rechaza enérgicamente toda
construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la
obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el
deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo». El Tribunal Supremo, Sala
Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero

cve: BOE-A-2024-21768
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Núm. 256