BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135841

cuantas cantidades reciba la parte vendedora-cedente desde la formalización de la
presente opción y hasta el ejercicio de la misma».
Se suspende la inscripción con base en estos argumentos:
– Del título se deduce que la entidad optante estaría obligándose a adelantar a la
vendedora, sin indicar cuál sea la causa, el dinero que pueda necesitar para hacer frente
a sus obligaciones, sin tener delimitadas cuáles puedan ser estas ni en qué importe. Es
decir, se está concediendo a los vendedores un préstamo o crédito, en el que las
condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura, pero que queda garantizado por la
finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve
las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio)
puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar
que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía.
– Conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2013, lo que se
prohíbe no es la indeterminación inicial de un elemento del contrato «sino que se deje al
arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se
prohíbe en esta disposición (se refiere al artículo 1256 CC) es que sea la voluntad de
uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al
arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de
ellos durante la ejecución del contrato». En el presente caso no hay determinación ni
límite en cuanto a las cantidades que pueden ser pagadas por parte del optante al
comprador, ni se señala la causa por la que se han de realizar tales pagos; y se autoriza
al optante a que él, unilateralmente, pueda ejercitar la opción y quedarse con la finca por
el precio estipulado, pero pudiendo descontar las cantidades recibidas por la vendedora,
sin fijar cómo pueden acreditarse esas cantidades, ni si están limitadas al precio
indicado.
– Otro elemento que hace suponer un desequilibrio entre las partes contratantes en
perjuicio del vendedor-concedente, es que se pacta un precio de 168.000 euros, pero del
historial de la finca en el registro consta que en el año 2009 se hipotecó en garantía de
un principal de 220.000 euros y se estableció como tasación para la subasta el mismo
importe de la responsabilidad hipotecaria (se pacta un precio que estaría fuera de
mercado sin justificación ninguna, lo que hace suponer que pueda existir una deuda
entre la concedente y la entidad optante). En definitiva, se ha instrumentado un negocio
indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía extraña a la causa del
contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio, ya que
bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se esconde un comiso que
permite a la sociedad optante o acreedora hacerse dueña de la finca ofrecida en
garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
Se recurre la calificación alegándose, en síntesis:
– Mediante la escritura de opción de compra se acordó el pago de una prima
de 12.000 euros siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene
estableciendo la normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre
valor de referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes; suma que será
detraída del precio final pactado por la compraventa, no siendo la misma en modo
alguno una suma entregada en «préstamo» o que pueda amparar otro tipo de negocio
jurídico. Si se desea forzar los términos del acuerdo, pudiera asemejarse a unas «arras»
de un contrato de compraventa futuro, pero no por ello se desnaturaliza el negocio
jurídico en sí, una opción de compra, ya que no se alteran los elementos esenciales del
mismo como es establecer el marco y las condiciones futuras de una compraventa
debiéndose de ejercitar la misma en otro instrumento público.
– Se rechaza la afirmación de la nota cuando indica que «a través de la concesión
de un derecho de opción sobre la finca 27630 en realidad se está realizando como
garantía de otra operación»; y menos aun cuando, relativo al momento en el que el
optante pueda ejercitar la opción de compra, hace referencia a que la ejercitará «se

cve: BOE-A-2024-21768
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Núm. 256